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Marché immobilier en Ile-de-France : quelles perspectives d’évolution d’ici l’été 2015 ?
  • Au 1er trimestre 2015, peu de signes de reprise sont perceptibles. L’activité sur le marché immobilier francilien demeure faible avec des ventes qui stagnent et des prix qui s’érodent toujours légèrement. Si le dispositif d'investissement locatif « PINEL » a donné un coup de fouet au marché du logement neuf, les investisseurs ne sont pas revenus sur le marché de l’ancien.

    Des perspectives plus favorables semblent se dessiner pour le 2e trimestre 2015, mais sans que l’on ne puisse encore savoir si une amélioration durable de l’activité sera constatée. Pour les prix, la tendance baissière se prolongera dans les prochains mois malgré la pause saisonnière attendue au début de l’été.

    Quels niveaux de prix en Ile-de-France en juillet 2015 ?

    D’après les indicateurs avancés des Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats, le mouvement baissier se prolongera au fil des prochains mois. Il pourrait s’interrompre ponctuellement pour certains marchés, et comme c’est traditionnellement le cas, au début de l’été 2015. Mais cela n’infléchira pas l’érosion annuelle des prix.

    Dans Paris, le prix de vente, fixé à 7 910 € le m² fin mars 2015, perdrait encore quelques dizaines d’euros au fil des mois avant de repasser à 7 950 € le m² en juillet prochain. A cette date, la baisse annuelle des prix dans la Capitale serait encore de 2,9%.

    En Petite Couronne, la baisse annuelle des prix des appartements s’accentuerait légèrement à l’horizon du mois de juillet 2015 (-3,3%). Un recul annuel de 3% du prix des appartements est attendu dans les Hauts-de-Seine et de 3,6%, dans le Val-de-Marne.

    Pour les maisons franciliennes, le prix unitaire, ramené à 289.500 € au 1er trimestre 2015, passerait à 292.400 € en juillet, sous l’effet de la hausse saisonnière des valeurs.

    Quelles sont les perspectives d’activité sur le marché francilien d’ici l’été 2015 ?

    Les perspectives d’activité semblent un peu mieux orientées pour ce printemps 2015. Les ventes du mois d’avril 2015 progresseraient d’environ 10% par rapport à avril 2014 en Ile-de-France. D’autre part, des taux d’intérêt des crédits à l’habitat exceptionnellement bien orientés constituent un élément favorable à l’activité.

    Les annonces d’une possible augmentation des taux à moyen terme pourraient débloquer certains projets d'acquisition.

    Mais une situation économique encore attentiste et la tendance baissière des prix incitent toujours les acquéreurs potentiels à l’attentisme et à la prudence.

    Selon les notaires franciliens, les ventes restent entravées par de trop nombreuses contraintes. Si les taux d’intérêt sont particulièrement attractifs, l’accès au crédit reste difficile et lent. La complexité nouvelle du processus d’achat, ses nombreuses étapes et les délais supplémentaires qui en résultent, découragent une demande déjà hésitante et fragilisent la signature des avant-contrats.

    Enfin, les investisseurs ont délaissé le marché de l’ancien notamment dans le contexte fiscal actuel.

    Au total, au-delà de prémices d’améliorations, il est à craindre qu’il ne manque encore dans les prochains mois des facteurs solides permettant de fluidifier le marché, et d’enclencher une vraie dynamique de reprise.

    (C) Photo : Chambre des Notaires de Paris

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    Immobilier à Paris : comment évoluent les prix des appartements en fonction du nombre de pièces ?
  • L’évolution des prix de ventes diffère, selon le nombre de pièces des logements.

    A Paris, un double phénomène est constaté par les notaires :
    •    une correction plus sensible des valeurs pour les très grands appartements ;
    •    une meilleure résistance pour les petits logements (studios et appartements de 2 pièces).

    Une correction des prix plus forte pour les appartements de 5 pièces et plus

    Dans Paris, les très grands logements affichent souvent des prix au m² élevés qui traduisent la qualité de la localisation, de l’habitat et qui s’expliquent également par un effet de rareté. Parallèlement, ces logements bénéficient souvent de surfaces importantes et nécessitent un effort financier que seule une clientèle très aisée (cadres de haut niveau, étrangers) et peu nombreuse peut fournir.

    Au 1er trimestre 2012, les appartements de 5 pièces et plus présentaient donc un prix au m² qui atteignait 9.210 €, soit près de 1.000 euros de plus qu’un appartement dans Paris, toute taille confondue. Trois ans plus tard, leur prix avait diminué de près de 10%, confirmant les difficultés spécifiques de vente de ces appartements.

    A part au 1er trimestre 2015, où les prix se sont consolidés, les prix au m² des appartements de 5 pièces et plus ont baissé de façon très régulière pendant la période. Ils ont également commencé à reculer très tôt, dès le 1er trimestre 2012, alors que les prix continuaient à légèrement augmenter pour certains autres types de logements.

    Depuis le 4e trimestre 2014, les appartements de 4 pièces coûtent désormais plus chers au m² (8.350 €) que les 5 pièces (8.320 €).

    La résistance des prix des studios et des 2 pièces interrompue au 2nd semestre 2014

    Produit de prédilection des petits ménages mais surtout des investisseurs, les studios et 2 pièces avait joué un rôle déterminant dans la forte poussée des prix en 2010 et 2012. Ils semblaient résister jusqu’à présent à la baisse des prix

    D’ailleurs, sur les trois dernières années, alors que les appartements ont baissé en moyenne de 4,2% du 1er trimestre 2012 au 1er trimestre 2015, les studios ne voient leur prix reculer que de 2,2% et les 2 pièces de 2,5%.

    Cependant au-delà de ce chiffre d’ensemble, une analyse plus détaillée montre qu’à une phase de résistance, succède désormais une baisse qui se met en place mi-2014.

    (C) Photo : Chambre des Notaires de Paris

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