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Immobilier francilien : quelles perspectives d’évolution fin 2014 et en 2015 ?
  • Comme cela avait été prévu par les notaires franciliens, l’activité sur le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France a stagné en 2014, avec des volumes de ventes sans grand changement par rapport à 2013 et une nouvelle baisse, à la fois modérée et progressive, des prix de vente.

    Cette absence d’orientation pour la seconde année consécutive peut surprendre. Elle tient sans doute à un équilibre entre les facteurs favorables et défavorables qui réussissent à maintenir à un niveau bas l’activité immobilière, mais sans autoriser de franche reprise de ventes ni provoquer, à l’inverse, des corrections sévères des prix. 

    Quels sont les facteurs positifs d’évolution pour le marché ?

    Du côté positif, on ne cesse d’annoncer de nouveaux « plus bas historiques » pour les taux des crédits à l’habitat. Ils redonnent du pouvoir d’achat aux acquéreurs comme la légère baisse des prix. L’immobilier apparaît toujours comme une valeur-refuge et une aspiration profonde pour des Franciliens moins propriétaires en Ile-de-France qu’ailleurs, alors que la pénurie de logements locatifs perdure.

    Quels sont les facteurs négatifs pour l’évolution du marché immobilier ?

    Du côté négatif, l’environnement économique et la situation des ménages ne s’améliorent pas et les perspectives restent peu encourageantes.

    Malgré une récente baisse des prix, les prix des logements demeurent historiquement élevés et exigent toujours d’importants efforts financiers pour les ménages.

    Les anticipations d’une stagnation au mieux, et plus souvent de baisses des prix, rendent la demande frileuse.

    Les nouvelles réglementations découragent les investisseurs immobiliers dans le neuf comme dans l’ancien.

    Enfin, la complexité nouvelle du processus d’achat liée à la loi ALUR allonge les délais de réalisation des ventes et décourage certains acquéreurs.

    Comment se comporteront les acquéreurs et les vendeurs ?

    Les acquéreurs sont désormais plus avertis (ils s’informent, cherchent et comparent), plus exigeants (ils plébiscitent la qualité des biens et le « sans-défaut ») et surtout plus hésitants (ils prennent leur temps, s’interrogent sur l’opportunité d’acheter ou de reporter leur décision). Les vendeurs peinent encore à acter le durcissement du marché et la baisse des prix. L’attentisme se prolonge donc.

    Une année 2015 dans le droit fil de l’année 2014 ?

    Pour 2015, des facteurs de détente pourraient être à l’œuvre, particulièrement dans le neuf, avec des assouplissements annoncés du dispositif d’aide à l’investissement. Mais les perspectives de changement et de rebond demeurent limitées. Les tendances actuelles pourraient se prolonger (baisse des prix et activité peu dynamique).

    Les prix à Paris devraient ainsi continuer à diminuer légèrement et passer sous les 8.000 euros/m² début 2015, de même pour les prix des maisons qui devraient retomber sous les 300.000 euros en moyenne.

    (C) Photo : Fotolia

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    Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France en 10 points (fin septembre 2014)
  • Les Notaires de Paris – Ile-de-France viennent de présenter les chiffres de l’immobilier (appartements et maisons) à fin septembre 2014 et les perspectives pour l’ensemble de l’année. Entre une tendance à la baisse confirmée pour les prix et une activité qui a stagné, panorama du marché francilien en 10 points.

    •    Une tendance générale à la baisse des prix confirmée

    Sur un an, la baisse des prix des logements anciens en Ile-de-France est de 1,2%. En un an, les prix des appartements anciens ont baissé de 1,6% (à 5.410 euros /m²) et les prix des maisons ont stagné (-0,5%, avec un prix unitaire à 303 300 euros). Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre voir s’accentuer dans les prochains mois.

    •    Les prix des appartements franciliens en baisse sur un an

    Sur une année, les prix des appartements franciliens ont diminué de -1,6% et ont stagné en 3 mois (+0,5%). En Petite Couronne, le prix au m² est de 4 380 euros à fin septembre (-0,7% sur un an). En Grande Couronne, un appartement coûtait 3 030 euros/m² (en baisse de -2,5% sur un an).

    •    Les prix des maisons en hausse au 3e trimestre

    Sur un an, les prix des maisons ont stagné dans la Région. Ils ont pourtant augmenté de 3,3% dans entre juillet et septembre 2014. Habituelle en cette période de l’année, cette hausse ponctuelle s’explique notamment parce que les familles souhaitent réaliser leurs acquisition avant la rentrée. Ainsi, fin septembre 2014, il faut compter 357 200 euros pour acquérir une maison en Petite Couronne et 280 700 euros pour une maison en Grande Couronne.

    Si les prix des maisons sesont stabilisés, les évolutions sont très différentes selon les secteurs géographiques. Elles devraient  à nouveau être orientées à la baisse dans les prochains mois.

    Le prix de vente d’une maison francilienne devrait repasser sous la barre des 300 000 euros d’ici fin 2014.

    •    Des prix en baisse à Paris mais toujours élevés 

    Les prix des appartements dans la Capitale ont diminué de 1,9% entre septembre 2013 et septembre 2014. Le prix au m² d’un appartement parisien est de 8110 euros/m².

    •    Des contrastes sensibles entre les arrondissements parisiens

    Les prix s’échelonnent entre 6730 euros/m² dans le 19e arrondissement et 11.800 euros dans le 6 arrondissement. 5 arrondissements connaissent toujours des prix au m² supérieurs à 10.000 euros (1er , 4e, 5e, 6e et 7e).  Sur un an, seuls les 4e (+3,6%) et le 14e (+2%) connaissent des hausses de prix dans la Capitale.

    •    Les quartiers les plus chers dans le 6e et les moins chers dans le 18e et le 19e

    Le quartier de Saint-Germain-des-Prés (6e), culminant à 13.400 euros/m² est le plus cher de la Capitale, suivi par Odéon (12.720 euros/m²) et Saint-Thomas d’Aquin (12.710 euros/m²).

    Les quartiers de Pont de Flandres (6.120 euros/m²) et de La Goutte-d’Or (6.220 euros/m²) dans le 18e et le 19e sont les secteurs les plus abordables de Paris.

    •    Vers un prix au m² à Paris sous les 8.000 euros

    Selon les indicateurs avancés des Notaires de Paris – Ile-de-France, basés sur les avant-contrats de vente, le prix au mètre carré dans Paris pourrait repasser en dessous de la barre symbolique des 8.000 euros en début 2015.

    •    Une activité qui a stagné en 2014

    Les ventes tous logements confondus stagnent à un niveau proche de celui enregistré en 2013, tout en restant inférieures de 10% à celles d’un 3e trimestre moyen des 10 dernières années et de 18% par rapport à la période de haute activité. Dans l’ancien, le très léger mieux constaté dans les ventes au 3e trimestre 2014 (+3% par rapport à 2013), plus notable dans Paris (+7%), s’estompe quand on s’éloigne du cœur de l’agglomération. L’activité reste déprimée dans le neuf.

    S’il manque de dynamisme, le marché n’est toutefois pas à l’arrêt. Au total, sur les 9 premiers mois 2014, 100 400 logements anciens ont été vendus, soit 2 700 unités et 3% de plus que pour les 9 premiers mois de 2013. Tout laisse à penser que la fin de l’année 2014 s’inscrira dans cette continuité, avec un volume de ventes annuelles 2014 dans l’ancien proche de celui de 2013. 

    •    Les acquéreurs plus exigeants, avertis et hésitants

    Désormais, les acquéreurs de biens immobiliers dans la Région Capitale s’informent, cherchent et comparent. Plus exigeants, ils plébiscitent les biens de qualité et le « sans-défaut ». Prenant leur temps, ils s’interrogent davantage sur l’opportunité d’acheter ou de reporter leur décision. Les vendeurs peinant à acter le durcissement du marché et la baisse des prix, l’attentisme et un faible niveau d’activité se prolongent donc en Ile-de-France.

    •    2015 dans la continuité de 2014 ?

    Pour 2015, des facteurs de détente pourraient être à l’œuvre, particulièrement dans le neuf, avec les assouplissements annoncés du dispositif d’aide à l’investissement. Mais les perspectives de changement et de rebond demeurent limitées. Les tendances actuelles pourraient se prolonger (baisse des prix et activité peu dynamique).

    Les prix à Paris devraient ainsi continuer à diminuer légèrement et passer sous les 8.000 euros/m², de même pour les prix des maisons qui devraient retomber sous les 300.000 euros en moyenne.

    Cliquer ici pour consulter notre carte des prix de  l'immobilier à fin septembre 2014

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    Chiffres du marché
    Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France : les derniers chiffres par les notaires (volumes et prix)
  • Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France : les derniers chiffres par les notaires franciliens (volumes et prix)
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