Achat à deux et protection en cas de décès ou de séparation du couple marié, pacsé ou en union libre, modalités de financement et provenance des fonds

publié le 05/04/2016

Comment acheter à deux?

Acheter en étant mariés

Le régime matrimonial des époux est déterminant pour la propriété du bien acquis par le couple.

Régime de la communauté

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, le bien est commun s’il est totalement financé avec les économies du couple ou au moyen d’un emprunt souscrit par les époux (fonds communs).

Lorsqu’un époux a financé tout ou partie du prix avec des fonds (dits propres) reçus par donation , succession ou provenant d’économies antérieures au mariage, le bien peut lui appartenir entièrement s’il a payé l’intégralité du prix de vente avec des fonds propres ou si son apport constitue plus de 50 % du prix. Pour le surplus financé par la communauté, l’époux devra indemniser cette dernière lors de sa dissolution (par divorce ou par décès). On parle alors de récompense.

En revanche, si l’apport effectué par un époux est inférieur à 50 % du prix, dans ce cas le bien est commun et c’est la communauté qui devra indemniser l’époux apporteur lors de la dissolution du mariage.

Régime de la séparation de biens

Dans ce régime, les époux peuvent acheter un bien seul ou ensemble sous le régime de l’indivision . Si vous achetez seul, le bien vous appartient totalement ; votre conjoint n’est donc pas tenu de rembourser le prêt souscrit. Si vous achetez à deux, le bien vous appartient dans les proportions définies dans l’acte, qui doivent refléter la réalité de vos investissements respectifs. Chaque conjoint peut soucrire un prêt pour régler sa part.
Dans ce cas, la banque demande le plus souvent aux époux qu’ils se portent mutuellement cautions l’un de l’autre. Si les époux souscrivent un seul prêt, ils sont solidaires du remboursement. Pour les époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts, les règles sont identiques.

Acheter en étant pacsés

Quand on est pacsé, le sort du bien dépend du régime choisi dans la convention de Pacs et de la date de conclusion du pacte (avant ou après le 1er janvier 2007).

Pour les contrats conclus avant le 1er janvier 2007, vous devez préciser dans l’acte les proportions de votre achat. A défaut vous êtes propriétaires chacun pour moitié.

Pour les contrats de pacs conclus depuis le 1er janvier 2007, à défaut de précision dans cette convention, vos patrimoines sont alors séparés. En revanche, si vous avez choisi d’être soumis au régime spécifique de l’indivision des acquêts, tous les biens acquis à compter de votre Pacs vous appartiennent à concurrence de 50 % chacun.

Acheter en étant concubins

Les concubins qui achètent ensemble un bien relèvent des règles relatives à l’indivision prévues par le Code civil. Ils sont propriétaires des quotes-parts indiquées dans l’acte dressé par le notaire.

Bon à savoir

Je suis marié sous le régime de la communauté. J’achète un logement au moyen d’un prêt. Le banquier exige la signature de ma femme. Pourquoi ?

Un époux, même marié sous le régime de la communauté, peut souscrire seul un prêt. Dans ce cas, il doit personnellement le rembourser puisqu’il n’y a pas de solidarité entre époux pour ce type de dette. Il n’engage que ses biens propres et ses salaires. Par la suite, la banque ne peut pas saisir le logement des époux qui est commun. C’est pourquoi le banquier demande l’engagement de votre épouse afin de pouvoir saisir les biens communs et donc ce logement que vous avez acheté, si vous ne remboursez pas vos échéances.

En outre, afin d’assurer la sécurité juridique de l’acte de vente, le notaire demande la signature des deux époux.

Nous pensons bientôt devenir propriétaires mais aussi nous pacser. Vaut-il mieux acheter notre logement avant de conclure notre convention ?

Que vous achetiez avant ou après avoir conclu un Pacs, vous êtes en indivision puisque vous investissez à deux.

Si vous vous pacsez sous le régime de la séparation des patrimoines, vous pouvez acheter à quotes-parts égales ou inégales.
Dans ce dernier cas, il est préférable que le financement de chacun corresponde à sa part de propriété.

En revanche, si vous optez dans votre convention pour le régime de l’indivision spécifique au Pacs, le bien vous appartient par moitié sans recours l’un envers l’autre au titre d’une contribution inégale.
Si l’un des partenaires utilise des fonds qui lui sont propres (reçus par donation , succession), il doit en être fait mention dans l’acte d’achat. À défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu’à une créance de somme d’argent entre les partenaires.

Quel est le sort du toit familial en cas de séparation ou de décès ?

En cas de séparation

Si vous êtes mariés,

lors du divorce, vous devez vous interroger sur le devenir de votre logement. Plusieurs possibilités s’offrent à vous selon votre régime matrimonial.

En régime de communauté, lorsque le bien est propre à un époux (reçu par donation ou succession), celui-ci le reprend. Si le bien est commun (acquis après le mariage), le couple doit décider de le vendre ou de le garder en indivision ouencore de le partager en l’attribuant à l’un d’eux moyennant le versement de sa part à l’autre (soulte ). Dans ce dernier cas, celui qui rachète le bien doit avoir la capacité financière de reprendre le prêt en cours et de financer le paiement de la soulte . Toutefois, s’il a droit à une prestation compensatoire , son conjoint peut lui payer cette soulte en lui abandonnant sa part du logement.

Si les époux sont séparés de biens, le propriétaire du bien le reprend. S’ils l’ont acheté à deux, les époux doivent s’entendre pour vendre et partager le prix ou pour que l’un d’eux conserve le bien. Ils peuvent également décider de le maintenir en indivision .

Si l’un des époux veut absolument conserver le logement et que l’autre s’y oppose, le premier peut demander au juge l’attribution préférentielle de ce logement. Le juge peut également lui permettre d’y rester pour une certaine durée en lui accordant un bail ou en lui attribuant la jouissance gratuite selon des modalités qu’il fixe.

Si vous êtes pacsés

Après la vente, la répartition du montant de la vente est différente selon les termes de votre convention de Pacs : si vous êtes soumis au régime de la séparation des patrimoines, le prix de vente du bien est partagé en fonction des quotes-parts indiquées dans l’acte. En l’absence de toute indication, le prix est partagé en deux, à moins que l’un d’entre vous puisse établir l’existence d’une contribution financière supérieure.

Si vous avez opté pour le régime de l’indivision spécifique au Pacs, le prix est partagé par moitié.

Toutefois, en cas de séparation vous n’êtes pas obligés de vendre le bien à un tiers . L’un de vous peut racheter la part de son partenaire. Vous pouvez aussi décider de rester dans l’indivision.

Si vous êtes concubins

Vous pouvez décider d’un commun accord de vendre le bien. Le prix est partagé selon les parts indiquées dans votre acte d’achat. Toutefois si l’un doit de l’argent à l’autre, la somme due est égale à son montant d’origine (sans réévaluation) sauf clause particulière.

L’un des concubins peut décider d’acheter la part de l’autre, évaluée à la date de ce rachat si ses moyens financiers le lui permettent (rachat de la quote-part et solde du prêt initial).

En cas de décès

L’époux survivant

Il peut continuer à habiter sa résidence principale gratuitement et à utiliser le mobilier pendant un an à compter du décès de son époux (droit temporaire au logement). Puis il peut réclamer un droit viager  d’occupation (sa vie durant) de ce logement s’il appartenait au défunt ou au couple, sauf si son époux l’en a privé par testament authentique (rédigé par un notaire).

Le partenaire pacsé

Au décès de l’un des partenaires, le survivant peut, sauf testament contraire, bénéficier de la jouissance gratuite de sa résidence principale et du mobilier la garnissant pendant un an.

Le concubin

Il n’existe pas de droit au logement à son profit. Un testament pourrait lui accorder un droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit , sous réserve que ce legs n’excède pas la quotité disponible. Mais attention alors à la fiscalité applicable : 60% de droits de succession à payer sur la valeur transmise.

Bon à savoir

La vente d’un bien indivis

Quel que soit le statut de votre couple, à partir du moment où vous possédez un bien indivis, vous devez vous entendre pour le vendre. À défaut une autorisation du juge doit être obtenue. S’il existe une convention d’indivision à durée déterminée, la vente du bien est impossible avant le terme prévu, sauf accord entre vous.

Questions-réponses

En instance de divorce, un époux peut-il acheter seul ?

S’il est marié sous le régime de la séparation de biens, cela est possible. S’il est marié sous un régime de communauté, cela est déconseillé. En effet, le bien acquis est commun si le divorce n’est pas prononcé ou si l’un des conjoints décède pendant  l’instance. Pour être absolument sûr d’être seul propriétaire, le conjoint doit acheter au moyen de fonds propres.

publié le 05/04/2016
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