Acheter un bien immobilier dans une copropriété

publié le 02/11/2017

Qu'est-ce que la copropriété ?

Une copropriété est un ensemble de règles particulières qui s'appliquent dès lors que nous sommes en présence d'un immeuble bâti (ou groupe d'immeubles) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot (exemple: chaque appartement) comprend chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.

La loi sur la copropriété s’applique à la fois aux immeubles construits en hauteur, mais également en largeur. On parle de copropriété « verticale » ou de copropriété « horizontale ». 

Comment fonctionne t-elle ?

Son fonctionnement est régi par le règlement de copropriété, rédigé par le notaire lors de la création de la copropriété. Il détermine les règles applicables au sein de l'immeuble , s'agissant des parties privatives comme des parties communes.

En savoir plus sur les documents de la copropriété

L'ensemble des copropriétaires constitue le syndicat des copropriétaires, lequel prend les décisions en assemblée générale annuellement.

Les documents à fournir à l'acheteur en copropriété

L'achat d’un appartement ou d’un parking s'effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acquéreur et au notaire. 
 
Il s'agit :
  • des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, ainsi que tous les actes modificatifs publiés, la fiche synthétique de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

  • des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire-vendeur au titre des deux exercices précédant la vente

  • du carnet d'entretien de l'immeuble

  • de l'attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi CARREZ)

  • de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de la copropriété,

  • le cas échéant, du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux 

Les documents obligatoires peuvent être remis en mains propres (copie papier ou clé USB), adressés par un courrier électronique ou encore par le biais d'un site de téléchargement. Cette remise doit être acceptée par l’acquéreur.
 
Le délai de rétractation ou de réflexion ne commence à courir que le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
 

Quel est le rôle du syndic lors de la vente d'un lot de copropriété ?

  • L'état daté de l'article 5 du décret du 17 mars 1967)
A la demande du notaire ou du vendeur, le syndic envoie ce qu'on appelle "l'état daté". Il contient notamment les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant et celles dont le syndicat pourrait être débiteur à son égard, ainsi que les sommes incombant au nouveau copropriétaire.
 
Bon à savoir : pour satisfaire l'obligation d'information due par le vendeur à l'acquéreur, la pratique notariale a instauré la délivrance du pré-état daté avant la signature du compromis de vente d'un lot de copropriété. Il doit comporter les mêmes informations que l'état daté.
 
  • Le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Lors de l'achat d'un lot de copropriété, si le vendeur n'a pas adressé au notaire avant la signature de l'acte authentique un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à son égard,le notaire doit informer le syndic de la vente par courrier recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours suivant la signature de l'acte.

La superficie loi CARREZ

Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée. On parle de superficie dite « Carrez ». À défaut, la nullité de la vente peut être demandée par l'acquéreur dans le mois suivant l'acte authentique . Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.
 
La mention de la superficie n'est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.

 

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

 
publié le 02/11/2017
Voir aussi
Copropriétaires : votre immeuble est-il doté d’un carnet d’entretien ?
publié le18/12/2012
Qu’est-ce que la copropriété ?
publié le02/08/2016
Les obligations de la copropriété
publié le02/08/2016
Les documents de la copropriété
publié le02/08/2016
Les documents à fournir lors de la vente d'un bien en copropriété
publié le17/02/2012
Dans quels cas la division en copropriété ne peut être réalisée ?
publié le02/08/2016