Acheter un bien immobilier dans une copropriété

publié le 02/08/2016
L'acquisition d'un appartement est une opération importante. C’est généralement le choix d’une vie. Des étapes et des précautions s'imposent. Qu’est-ce que la copropriété ? Quelles sont mes obligations ? Quelles formalités dois-je effectuer chez le notaire ? Les acquéreurs se posent beaucoup de questions. Un petit récapitulatif des choses à connaitre avant de s’engager.
 

Qu'est-ce que la copropriété ?

Une copropriété est un ensemble de règles particulières qui s’appliquent dès lors que nous sommes en présence d’un immeuble bâti (ou groupe d’immeubles) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot (exemple : chaque appartement) comprend chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. 

 
La loi sur la copropriété s’applique à la fois aux immeubles construits en hauteur, mais également en largeur. On parle de copropriété « verticale » ou de copropriété « horizontale ».  

Comment fonctionne une copropriété ? Le règlement de copropriété

A la base de tout, il y a des règles de fonctionnement rédigées dans un document indispensable à toute copropriété : le règlement de copropriété. De sa création à son fonctionnement, la copropriété relève de règles particulières et le règlement de copropriété les fixent. 
 
Le règlement de copropriété est un « règlement » obligatoire. Il détermine les règles de vie au sein de l'immeuble notamment la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance ainsi que les règles relatives à l’utilisation et la gestion des parties communes. Il comporte également les quotes-parts de charges afférentes à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble et des équipements communs.
 
D’autres documents sont également essentiels à toute copropriété : 
 
L’état descriptif de division : il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés. À chaque lot correspond un numéro, sa description, sa consistance et sa quote-part de parties communes.
 
Le diagnostic technique de l’immeuble ou « diagnostic technique global (DTG) ». Il informe les copropriétaires de l’état général de l’immeuble . Il informe sur la solidité de l’immeuble , l'état des conduites et canalisations etc.
 
Le « carnet d’entretien » de l’immeuble . Il est tenu à la disposition de l’ensemble des copropriétaires et des candidats à l’acquisition d’un lot de copropriété.
 
La fiche synthétique de la copropriété. Cette fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. 
 
L’Audit énergétique. Toutes les copropriétés de plus de 50 lots doivent faire réaliser un audit énergétique. 
 
Pour les petites et moyennes copropriétés, la loi instaure un diagnostic de performance énergétique collectif dans les immeubles possédant un chauffage collectif.
 
 
Bon à savoir : le règlement de copropriété précise les règles de répartition des dépenses communes. Il définit également les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et les pouvoirs des assemblées générales.

Syndicat, conseil syndical, assemblée générale, syndic… qu'est-ce que c'est ?

L'ensemble des copropriétaires constitue un organe appelé syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire en est membre d'office. 
 
Le syndicat des copropriétaires a pour rôle d'assurer la conservation et l'entretien de la copropriété.
 
Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions en assemblée générale, réunion tenue par le syndicat des copropriétaires.
 
C'est en assemblée générale que le syndicat des copropriétaires élit le conseil syndical parmi ses membres. Le conseil syndical a pour rôle de contrôler la gestion exercée par le syndic et de rendre compte à l'ensemble des copropriétaires. C'est l'interlocuteur privilégié du syndic.  Il a accès aux documents de gestion de la copropriété.

En copropriété, la tenue d'une assemblée générale est obligatoire au moins une fois par an. 

La tenue d’une assemblée générale est essentielle. C'est au cours de l'assemblée générale des copropriétaires que sont prises les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. On y approuve aussi les comptes de la copropriété et on y vote le budget de l'année suivante. Cette réunion permet également aux copropriétaires de discuter de toutes les questions liées à la copropriété. 
 
 

Je souhaite acheter / vendre un bien en copropriété. Comment faire ? 

La vente d’un appartement ou d’un parking s'effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acquéreur et au notaire. 
 
Il s’agit 
  • des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (exemples : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes les modifiant publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années), 
  • des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (exemples : le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire-vendeur au titre des deux exercices précédant la vente), 
  • du carnet d'entretien de l’immeuble
  • de l’attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez), 
  • de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété 
  • et  le cas échéant, du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Les documents obligatoires peuvent être remis par remise en mains propres d’une copie papier ; par remise en main propre d’une clef USB ; par la réception d’un courrier électronique ou encore par remise sur un site de téléchargement. Cette remise doit être acceptée par l’acquéreur.
 
Doivent également être transmis à l’acquéreur : 
  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic,
  • le carnet d'entretien de l'immeuble ,
  • une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
 
 
La question de la superficie
 
Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée. On parle de superficie dite « Carrez ». À défaut, la nullité de la vente peut être demandée par l'acquéreur dans le mois suivant l'acte authentique . Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.
 
La mention de la superficie n'est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.
 
 
Quel est le rôle du syndic dans la vente d’un lot de copropriété ?
 
  • Le questionnaire syndic (article 5 du décret du 17 mars 1967) ou l’état daté
Le notaire envoie au syndic un questionnaire qu’il doit remplir. On parle de « questionnaire syndic ». L’information donnée par le syndic au notaire porte notamment sur les sommes restant à payer sur le lot vendu ou encore le solde des versements effectués par le copropriétaire en acompte ou provision. 
 
A partir de l’état daté, le notaire va connaître le montant des charges courantes, des travaux.
 
  • Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
 
 

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à consulter votre notaire. 

 
publié le 02/08/2016
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