Acheter un bien immobilier dans une copropriété

publié le 23/02/2016

La loi sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965 modifiée) régit tout immeuble bâti (ou groupe d’immeubles) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. La loi sur la copropriété ne s’applique pas lorsqu’une seule personne ou une seule société est propriétaire de la totalité du bien. Dès la première vente d’un local, la loi sur la copropriété s’applique puisque la propriété est répartie entre au moins deux personnes.

La loi sur la copropriété ne s’applique pas à la multipropriété, appelée encore « time share », car seule la société de multipropriété est propriétaire de l’immeuble . Ces sociétés sont régies par la loi du 6 janvier 1986.

La loi sur la copropriété s’applique aux immeubles, construits en hauteur : la copropriété verticale. Mais, elle s’applique également à des groupes d’immeubles ou groupes de maisons : la copropriété horizontale.

L’état descriptif de division est un document technique qui permet de définir les lots pour les besoins de leur identification au regard des règles de la publicité foncière.

Le règlement de copropriété

De sa création à son fonctionnement, la copropriété relève de règles particulières.

Le règlement de copropriété d’un immeuble détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance ainsi que les règles relatives à l’utilisation et la gestion des parties communes. Il comporte également les quotes-parts de charges afférentes à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble et des équipements communs.

C’est la loi commune de tous les copropriétaires. Il s’applique, dans toutes ses dispositions, à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble .

Il lui est adjoint un état descriptif de division.

Il contient : l’identification de l’immeuble (adresse, contenance, désignation cadastrale), la description des lots, leur numérotation, la quote-part des parties communes afférente à ces lots etc.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer :

  • les éléments qui ont été pris en compte dans la méthode de calcul ;

  • la méthode de calcul utilisée pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Dans quels cas la division en copropriété ne peut être réalisée ?

Le contrôle préalable à la division : le diagnostic technique

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être établis préalablement à toute vente d’un lot de copropriété. Avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 15 ans), un diagnostic technique doit être établi. Il constate « l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »

Le notaire doit porter le diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lors de la première vente d'un lot issu de la division. Il en est de même lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. En outre, il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.

L’interdiction de diviser

L'article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation applique l’interdiction de diviser un bien immobilier à :

  • toute division par appartements d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres.

  • toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et 33 m3. La loi ALUR du 24 mars 2014 a précisé que les installations ou pièces communes mises à disposition ne sont pas comprises dans le calcul de cette superficie et de ce volume.

  • toute division par appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Que veut dire « partie commune » et « partie privative » ?

Partie commune

Une partie commune est la partie d'un bâtiment et d'un terrain affectée à l’usage ou l’utilité de tous ou de certains copropriétaires. Sont réputées parties communes, sauf indication contraire du règlement de copropriété :

  • les fondations, les toitures, les murs porteurs, le gros œuvre des planchers en dessous des parquets, les escaliers, la charpente ;

  • les ascenseurs, le chauffage central, le vide-ordures, les antennes de télévision collectives, les canalisations, la tuyauterie ;

  • la loge de la concierge, le local poubelle, le local à vélos-poussettes ;

  • les entrées, les couloirs, les jardins, les toits-terrasses, les balcons etc.

Partie privative

Une partie privative est la partie des bâtiments ou du terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. En règle générale, sont classés dans les parties privatives, les éléments suivants :

  • les parquets, dallages et autres revêtements de sol ;

  • les plafonds ;

  • les cloisons intérieures (hors murs porteurs) ;

  • les portes intérieures, les portes palières ;

  • les placards et penderies ….

Les cloisons ou murs séparant deux lots non compris dans le gros œuvre sont en principe mitoyens. Le règlement de copropriété peut prévoir d’autres dispositions. Il peut être également prévu un droit de jouissance exclusif pour une partie des parties communes : par exemple les copropriétaires de l’immeuble ont la jouissance exclusive et privative de la terrasse ou du jardin donnant dans leur appartement.

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Sur les parties privatives ?

Tout copropriétaire a le droit d’utiliser son lot comme il le souhaite. Mais, il doit l’utiliser conformément à la destination de l’immeuble . Par exemple, il peut aménager son intérieur tel qu’il le désire.

Qu'est-ce que la destination de l'immeuble ?

La destination de l'immeuble désigne l'usage affecté à l'immeuble  : exclusif d’habitation, mixte (commercial et habitation ; professionnel et habitation …) etc. Les travaux envisagés doivent être conforme à cette destination. Dans le cas contraire, des autorisations sont à prévoir.

Exemple : des travaux réunissant deux lots de copropriété par percement d’un plafond. Ces travaux peuvent être contraires à la destination de l’immeuble si la réunion de ces lots fait passer l’immeuble dans la catégorie des immeubles de grande hauteur (Cass. 3e civ. 13 sept. 2005).

Comment connaître la destination de l’immeuble  ?

La destination est en principe indiquée dans le règlement de copropriété. Si aucune mention n’y figure, plusieurs autres facteurs contribuent à définir la destination comme la situation de l’immeuble , les caractéristiques de construction, le niveau de confort, l’historique de l’immeuble , etc.

Le copropriétaire doit respecter la destination des parties privatives. Par exemple : une clause exclusivement d'habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale ainsi que l’exercice de toute profession, même libérale.

Il doit respecter également les clauses restrictives qui se trouvent dans son règlement de copropriété. Elles sont justifiées par la destination de l'immeuble . Par exemple : l’interdiction de toute activité pouvant entraîner une gêne pour les autres copropriétaires, notamment du fait du bruit ou des odeurs.

Par exemple, tout copropriétaire peut louer son lot librement (sauf, parfois, eu égard au standing de l’immeuble , le règlement interdit la location par lot séparé d’une chambre de services).

Tout copropriétaire a le droit de vendre son bien (à nouveau, sauf parfois, eu égard au standing de l’immeuble , le règlement de copropriété interdit la vente par lot séparé des chambres de services), de le donner, de le léguer.

Sur les parties communes ?

Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’autres eux seulement. Chaque propriétaire utilise librement les parties communes à la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble .

Les obligations des copropriétaires sont nombreuses et indiquées dans le règlement de copropriété. Par exemple, il est interdit de modifier ou d’annexer les parties communes sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

Comment fonctionne une copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires

Il se compose de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble . C’est l’organe de décision de la copropriété puisque les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale.

Le syndic de la copropriété

C’est le mandataire du syndicat. Il est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de la gestion courante.

Bon à savoir : http://www.notaires.paris-idf.fr/dossier-special-loi-alur/loi-alur-renforcer-le-role-du-syndic-reaffirmer-sa-responsabilite

Le conseil syndical

Il se compose de copropriétaires élus dans le cadre d’une assemblée. Il assiste et contrôle le syndic.

L'Assemblée Générale

Comment les convoquer ?

Il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires. Tous les copropriétaires doivent être convoqués. La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de tenue de l’assemblée. Le règlement de copropriété a pu prévoir un délai plus long. Si une urgence est caractérisée, il n’existe alors aucun délai minimum.

La convocation est envoyée par le syndic en lettre recommandée avec avis de réception. Mais, elle peut valablement être faite contre la remise d’un récépissé ou contre émargement.

La convocation doit contenir :

  • l’indication du lieu et de la date de la réunion ;

  • l’ordre du jour ;

  • le rappel des modalités de consultation des pièces justificatives des charges ;

  • le compte des recettes et dépenses lorsque l’assemblée doit approuver les comptes ;

  • le budget prévisionnel lorsque l’assemblée générale est appelée à voter le budget ;

  • le projet de modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division en cas de modification de la répartition des charges, division de lots, création d’équipements nouveaux ;

  • les conditions essentielles d’un contrat devant être soumis à l’assemblée générale (il n’est pas nécessaire de joindre les devis, seulement les conditions essentielles).

A tout moment, un copropriétaire peut adresser au syndic une nouvelle question pour être inscrite à l'ordre du jour. Si elle est reçue trop tardivement par le syndic, elle sera inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Comment calcule-t-on le nombre de voix pour voter ?

Chaque copropriétaire vote en assemblée avec des tantièmes correspondants à son lot. Mais si un copropriétaire possède des tantièmes supérieurs à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Par exemple un copropriétaire possède 700/1.000èmes et deux autres se partagent les 300/1.000èmes. Ses voix seront réduites à 300/1.000èmes et le vote s’effectuera en 600èmes.

Quelles sont les différentes majorités ?

Le législateur a modifié l’application des règles de majorité lors des assemblées générales de copropriété en vue de prévenir la dégradation des copropriétés. A cette fin, il a modifié certaines dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A quelles décisions s’applique la majorité de l’article 24 ?

En application de l’article 24 de la loi de 1965, certaines décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Cette majorité est désormais applicable pour :

  • les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,

  • les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par les lois et décrets ou un arrêté de police administrative relatif à la sécurité à la salubrité et notifié au syndicat,

  • les modalités de réalisation des travaux prescrits par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale dans le cadre des opérations de restauration immobilière suite à une déclaration d’utilité publique,

  • les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,

  • l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité,

  • les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement,

  • la décision d’engager le diagnostic de performance global ainsi que ses modalités de réalisation.

A quelles décisions s’applique la majorité de l’article 25 ?

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, certaines décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette majorité est désormais applicable pour :

  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,

  • la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Il n’est pas possible de recourir à l’article 25-1 pour ces deux décisions. Cet articles prévoit que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

De plus, la majorité de l’article 25 est également applicable lorsque le syndicat des copropriétaires comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces décide une délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel. Dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

A quelles décisions s’applique la majorité de l’article 26 ?

En application de l’article 26 de la loi de 1965, certaines décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat relève toujours de la majorité prévue à l’article 26.

Toutefois, la condition d’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives est supprimée.

Ces deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

Attention : Depuis 2012 : toutes les copropriétés de plus de 50 lots doivent faire réaliser un audit énergétique. Pour les petites et moyennes copropriétés, la loi instaure un diagnostic de performance énergétique collectif dans les immeubles possédant un chauffage collectif. Ces prédiagnostics devront être réalisés avant le 31 décembre 2016.

Quel est le rôle du syndic dans la vente d’un lot de copropriété ?

Le questionnaire syndic (article 5 du décret du 17 mars 1967) ou l’état daté

Le notaire envoie au syndic un questionnaire qu’il doit remplir.

L’information donnée par le syndic au notaire porte sur :

  • les sommes restant à payer sur le lot vendu ;

  • le solde des versements effectués par le copropriétaire en acompte ou provision ;

  • le montant des charges afférentes au lot vendu, le budget prévisionnel voté...

Le questionnaire syndic comporte trois parties distinctes :

  • 1ère partie : les sommes dues au syndicat par le vendeur,

  • 2ème partie : les sommes dues par le syndicat au vendeur,

  • 3ème partie : les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

A partir de l’état daté, le notaire va connaître le montant des charges courantes, des travaux.

Les charges courantes sont payées en principe trimestriellement et d’avance.

Les parties conviennent le plus souvent que l’acquéreur rembourse au vendeur le jour de la signature de l’acte de vente une fraction de la somme qu’il a payée d’avance au titre de la provision trimestrielle calculée au prorata temporis (en fonction du nombre de jours dont chacun a été propriétaire de ce bien).

Les travaux votés et non encore payés au jour de la vente seront appelés par le syndic à l’acquéreur. De même les charges de travaux votés et exigibles avant la notification du transfert de propriété sont appelées par le syndic au propriétaire vendeur. Les parties peuvent convenir que ces charges seront supportées par l’acquéreur car c’est lui qui profitera des travaux réalisés ou en cours de réalisation.

Il  peut être décidé que s’il y a une assemblée générale entre l’avant-contrat et la signature de l’acte de vente, le vendeur enverra les documents à l’acquéreur avec une procuration pour voter à sa place. C’est l’acquéreur qui devra alors acquitter le montant des travaux votés par lui.

De même, le syndic porte le trop ou moins perçu de provision sur le compte de celui qui est propriétaire le jour de l’approbation des comptes. Le contrat peut prévoir que l’acquéreur remboursera au vendeur le trop perçu ou que le vendeur remboursera le moins perçu à l’acquéreur, toujours au prorata temporis.

Le fond de roulement fonds travaux (…) est remboursé selon les modalités prévues dans le questionnaire par le syndic.

L’ensemble de ces règlements est généralement effectué de manière forfaitaire et définitive.

Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

  • Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

  • Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

  • Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.

Le carnet d’entretien des immeubles en copropriété

Un « carnet d’entretien » des immeubles en copropriété doit être établi et mis à jour par le syndic. Ce carnet est tenu à la disposition des copropriétaires et de tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.

Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le carnet doit comporter un chapitre pour chacun d’eux.

S’il existe des syndicats secondaires, chacun doit faire l’objet d’un carnet, celui du syndicat principal comprenant alors un chapitre pour les parties communes à l’ensemble du syndicat.

Il mentionne obligatoirement : l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi , l'identité du syndic, les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d'échéance de ces contrats, l'année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux), et la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours.

Le carnet doit également mentionner les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, avec leur date d'échéance, ainsi que l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le carnet d'entretien peut, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir toutes informations complémentaires portant sur l'immeuble , telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées. La clarification du sort des frais liés au recouvrement des charges.

Quels sont les documents obligatoirement transmis à tout acquéreur d’un  lot de copropriété ?

Au moment de l’avant-contrat,  en cas de vente d’un lot de copropriété dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, certains documents devront obligatoirement être transmis à l’acquéreur

-    les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété (en attente d’un décret qui fixera son contenu), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes les modifiant publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

-    les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
•    le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le copropriétaire-vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
•    les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sauf pour les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 €) ;
•     l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et des dettes vis-à-vis des fournisseurs; si le syndicat dispose d’un fonds de travaux, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre dudit lot.

-    le carnet d'entretien de l’immeuble ;

-    l’attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez) ;

-    la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, (dont le contenu sera fixé par arrêté);

-    le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Les documents obligatoires peuvent être remis par remise en mains propres d’une copie papier ; par remise en main propre d’une clef USB ; par la réception d’un courrier électronique ou encore par remise sur un site de téléchargement. Cette remise doit être acceptée par l’acquéreur.

Bon à savoir : le syndic doit communiquer aux agents immobiliers et aux notaires les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis des charges courantes et hors budget prévisionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires).

publié le 23/02/2016
Voir aussi
Copropriétaires : votre immeuble est-il doté d’un carnet d’entretien ?
publié le18/12/2012