La signature de l'acte de vente

publié le 23/02/2016

Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat, le notaire réunit différentes pièces indispensables à la signature de l’acte de vente. Son travail ne se limite pas à collecter les informations, mais il procède à leur analyse afin d’assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique de l'acte.

Les formalités préalables à la signature de l'acte de vente

Pour assurer la pleine efficacité de l’acte de vente sans qu’il puisse être ni contesté ni annulé, le notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents.

Droits de préemption

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur pressenti. Le notaire doit vérifier l’existence de droit(s) de préemption à l’occasion de la vente projetée. En présence d’un tel droit, le notaire doit procéder à sa « purge », c'est-à-dire proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité. Les droits de préemption sont nombreux. Il s'agit notamment du :

  • Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD) ;

  • Droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles ;

  • Droit de préemption du titulaire d’un bail rural ;

  • Droit de préemption de la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ;

  • Droit de préemption urbain ;

  • Droit de préemption du locataire, etc …..

Les documents d'urbanisme

Le notaire doit obtenir plusieurs documents d’urbanisme dont :

  • Le certificat d’urbanisme ou note de renseignements, qui informe sur les règles d'urbanisme applicables au bien. Toutefois, ce document ne révèle pas les mesures prescrites éventuellement lorsqu'un immeuble menace ruine; il convient donc d'interroger la mairie en cas de vente d'un bien immobilier en mauvais état pour savoir s'il est frappé d'un arrêté de péril.

  • Le certificat d’urbanisme lors de la vente d'un terrain. Il s’agit d’un document administratif qui informe sur les règles d’urbanisme applicable à ce bien. Il indique :

    - les dispositions d’urbanisme applicables au terrain. Des constructions peuvent être interdites ou soumises à des règles spécifiques liées à la sécurité publique du fait de leur implantation dans des zones à risques (inondations, incendies,…),

    - l’état de viabilité, les équipements publics existants ou prévus, par exemple les canalisations d’eau potable,

    - l’existence éventuelle d’un droit de préemption,

    - l'application de la législation sur les monuments historiques et installations classées,

    - la liste des taxes et les participations d’urbanisme applicables à un terrain...

    Facultative, l’obtention d’un certificat d’urbanisme est néanmoins conseillée lors de l’achat d’un terrain, d’un logement à transformer ou lorsqu’une construction est envisagée ainsi que lors de l’acquisition d’un immeuble entier, un pavillon par exemple.

    Ce certificat garantit la stabilité des règles d’urbanisme pendant 18 mois (à l’exception des mesures ayant pour objectif la sécurité ou la salubrité publique).

    Il existe deux certificats d’urbanisme :

    - le certificat dit « informatif ou neutre » ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.

    - le certificat « pré-opérationnel » ou détaillé indique si un terrain est susceptible d’être utilisé pour une opération de construction déterminée. Cela ne dispense pas d’obtenir un permis de construire.

Le silence gardé par l’administration dans le mois pour un certificat d'urbanisme « informatif ou neutre » ou de deux mois pour le certificat « pré-opérationnel » vaut délivrance d’un certificat tacite. Ce certificat ne donne aucune information. Son seul effet est de figer les dispositions d'urbanisme applicables.

  • La note d'urbanisme

Lorsque l’acquisition concerne un bien bâti sur lequel il n’est pas envisagé de réaliser des travaux importants, une note de renseignements d’urbanisme peut suffire. Simple document d’information, elle indique les dispositions d’urbanisme applicables à un bien, ainsi que l’existence de droits de préemption et les servitudes d’urbanisme grevant ce même bien (alignement). Mais elle ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.

Cependant, depuis le 1er octobre 2007, la note de renseignement ne peut plus être officiellement demandée car le formulaire de cette demande a été supprimé.

  • Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique.

C’est un acte par lequel l’administration indique les limites précises du domaine public routier (Etat, départements, communes) au droit des propriétés riveraines.

  • Le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…).

  • La situation du bien au regard du droit de préemption urbain.

  • L'extrait cadastral : tout bien immobilier a une adresse cadastrale sous forme de références mentionnées sur le fichier immobilier tenu au service de la publicité foncière. Ce document est indispensable pour accomplir les formalités de publicité foncière.

Les renseignements hypothécaires

Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété : il contrôle l’origine de propriété sur 30 ans.

C’est une démarche importante car seul le propriétaire d’un bien peut valablement le vendre. Si le notaire constate, par exemple, que le bien est en indivision , l’accord de tous les indivisaires devra être obtenu.

Pour effectuer ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire. L'obtention de ce document est en outre, le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties prises) sur le bien. Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt, l'hypothèque prise par la banque produit toujours ses effets malgré la vente. Cette inscription donne à la banque le droit de recevoir, avant le vendeur, la part du prix correspondant à l'hypothèque lors de la revente du bien.

D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur. Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.

A l'occasion de l'examen des titres et états hypothécaires, des informations pourront également être obtenues notamment sur les servitudes conventionnelles.

La garantie dommages ouvrage

Si l’immeuble vendu a été construit depuis moins de dix ans ou a fait l’objet de travaux important notamment sur la structure du bien, l’acte mentionnera l’existence ou l’absence d’assurance dommages ouvrage. C’est une information essentielle permettant à l’acquéreur de savoir à qui s’adresser en cas de sinistre.

L’assurance de responsabilité décennale

 Le constructeur est responsable pendant dix ans envers le maître de l’ouvrage des désordres qui compromettent la solidité de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

Aussi, chaque professionnel qui intervient dans la construction doit être assuré pour les travaux qu’il réalise afin de se garantir des dommages dont il serait responsable.

La déclaration d'achèvement des travaux

Elle permet d'en informer l'administration. Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux. Lorsqu’elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder à un contrôle sur place.

Article 20 de la loi du 10 juillet 1965

En copropriété, le notaire vérifie préalablement à la signature de l’acte de vente :

- que l’acquéreur, son conjoint ou partenaire pacsé n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et si c’est le cas, qu’il n’est pas en situation d’impayés (après mise en demeure de payer envoyée par le syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours).

- la vérification doit être faite auprès du syndic qui doit délivrer un certificat datant de moins d’un mois.

- si l’acquéreur est en état d’impayés, il doit régler sa dette dans les 30 jours de la notification faite par le notaire. A défaut de règlement,  le notaire notifiera aux parties l’impossibilité de conclure la vente et l’avant-contrat s’il existe sera nul aux torts de l’acquéreur.

Interdiction d’aliéner pour les marchands de sommeil

Durcissement par la loi ALUR des peines encourues notamment par le fait de soumettre une personne vulnérable ou en état de faiblesse à des conditions d'hébergements incompatibles avec la dignité humaine.

Une nouvelle peine est créée : l’interdiction d’acquérir pour une durée de 5 ans à d’autres fins que son occupation à titre personnel. Ainsi, un acquéreur ayant fait l’objet de cette condamnation ne pourra accéder à la propriété d’un bien à usage d’habitation, soit en tant que personne physique, soit en qualité d’associé, mandataire social d’une société transparente ou même encore sous forme de parts immobilières, sauf s’il achète pour son usage personnel.

Ces mesures sont également applicables à l’achat d’un fonds de commerce, ou d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.

Préalablement à chaque vente, le notaire devra vérifier si l’acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations. Pour ce faire, il devra interroger le casier judiciaire par l’intermédiaire de l’association pour le développement du service notarial sous le contrôle du Conseil Supérieur du Notariat.

Lorsqu’il résultera de ce fichier que l’acquéreur a été condamné et qu’il lui est interdit d’acquérir alors l’acte de vente ne sera pas signé et l’avant-contrat signé antérieurement sera réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Bon à savoir : si cette acquisition concerne sa résidence principale, alors la vente pourra être régularisée par acte authentique . Cependant, le notaire devra notifier l’acte de vente à l’administration fiscale.

’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

1- Le notaire vérifie préalablement à la signature de l’acte de vente :
- que l’acquéreur, son conjoint ou partenaire pacsé n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et si c’est le cas, qu’il n’est pas en situation d’impayés (après mise en demeure de payer envoyée par le syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours).
- la vérification doit être faite auprès du syndic qui doit délivrer un certificat datant de moins d’un mois.
- si l’acquéreur est en état d’impayés, il doit régler sa dette dans les 30 jours de la notification faite par le notaire. A défaut de règlement,  le notaire notifiera aux parties l’impossibilité de conclure la vente et l’avant-contrat s’il existe sera nul aux torts de l’acquéreur.

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Les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente

Le paiement du prix par l’acquéreur

Selon l’article 1650 du code civil « la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ». Le prix peut être payé selon différentes modalités :

Le principe : le paiement au comptant

Dans la plupart des cas, le paiement du prix se fait au comptant lors de la signature de l’acte de vente c'est-à-dire réglé immédiatement et dans son intégralité le jour de l'acquisition immobilière.

Tout paiement en France doit s’effectuer en euros. Depuis le 1er janvier 2013, le prix de vente est versé par virement en la comptabilité du notaire.

Ce versement correspond :

  • à l’apport personnel de l’acquéreur ;

  • aux frais de l'acte ;

  • au montant du ou des prêts qui ne sont pas constatés dans l’acte.

Le vendeur donne quittance du prix c'est-à-dire qu'il reconnaît par écrit le paiement de la somme due. Le paiement du prix transite par la comptabilité du notaire.

Bon à savoir : le paiement du prix en la comptabilité du notaire permet de désintéresser les éventuels créanciers du vendeur, bénéficiant d’une hypothèque ou d’un privilège.

Le paiement du prix entre les mains du notaire rédacteur de l’acte présente également un intérêt en ce qui concerne la preuve du paiement.

Le paiement comptant au moyen d’un prêt

Le déblocage du prêt doit intervenir le jour de la vente.

Les exceptions

Le paiement à terme : tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire dans un certain délai. Ce paiement s’accompagne d’un certain nombre de conventions. Leur objet est d’assurer :

  • l'indemnisation du vendeur;

  • la garantie du paiement dans les conditions prévues.

En cas de paiement à terme, les parties doivent notamment prévoir :

  • la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement) ;

  • les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux…) ;

  • les causes de la déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis ;

  • la faculté éventuelle pour l’acquéreur de se libérer du paiement par anticipation totalement ou partiellement ;

  • la solidarité des acquéreurs en cas d’achat par plusieurs personnes d’un même bien ;

  • les garanties du vendeur : le privilège de vendeur garantit à celui-ci le paiement du prix de vente, si les sommes restent dues, en cas de revente du bien immobilier par l'acquéreur. Il fait l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière dans les deux mois de la signature de l’acte de vente. Le vendeur impayé peut aussi demander la résolution de la vente en justice, c’est-à-dire l’annulation rétroactive de la vente.

Le prix est constitué par une rente viagère en cas de vente d’un bien immobilier en viager . Le prix est constitué soit totalement par une rente viagère, soit pour partie par une rente viagère et pour partie par un versement comptant appelé le bouquet . L’acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente, jusqu'ai décès du vendeur.

La remise des clefs

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur, par exemple lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre d’en prendre possession. La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l’acte de vente. Amiablement, une jouissance anticipée (l'acquéreur dispose du bien avant le jour de la signature de l'acte d'acquisition) ou une jouissance différée (le vendeur reste dans le bien immobilier après la vente) est possible. Des modalités sont à prévoir dans l'acte de vente pour un sécurité juridique optimisée.

La publicité au service de la publicité foncière

La publication de la vente est une formalité essentielle accomplie par le notaire dans un délai maximum d’un mois après la signature. Elle informe officiellement de l’existence de la vente.

Par conséquent, une fois la vente publiée, aucune garantie (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire.

A l’occasion de cette formalité, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés ainsi que l’impôt de plus-value de la vente. Le cas échéant, les garanties demandées à l’occasion de la vente (privilège du vendeur ou du prêteur de deniers) sont inscrites.

Les notifications au syndic

Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat ayant moins d’un mois attestant qu’il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la vente.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans un délai de 3 mois après constitution par le syndic d’une opposition régulière, le notaire lui verse les sommes réclamées, sauf contestation devant un tribunal.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans un délai de 3 mois après constitution par le syndic d’une opposition régulière, le notaire lui verse les sommes réclamées, sauf contestation devant un tribunal.

Cette disposition s’applique depuis le 27 mars 2014 à l’exception des opérations en cours dès lors qu’une date a été fixée pour la régularisation de la vente par acte authentique notamment en présence d’un avant-contrat afin d’assurer la stabilité contractuelle.

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Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans un délai de 3 mois après constitution par le syndic d’une opposition régulière, le notaire lui verse les sommes réclamées, sauf contestation devant un tribunal.

Cette disposition s’applique depuis le 27 mars 2014 à l’exception des opérations en cours dès lors qu’une date a été fixée pour la régularisation de la vente par acte authentique notamment en présence d’un avant-contrat afin d’assurer la stabilité contractuelle.

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Par ailleurs, lors de tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le notaire doit aviser le syndic afin que la vente lui soit opposable. L’acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.

Les notifications de la vente aux compagnies d’assurance

Lorsque le prix est payé au moyen d’un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d’assurance de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires. En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l’assureur en cas de sinistre. L’assureur non informé de l’existence du créancier privilégié, et donc de bonne foi, pourrait valablement effectuer le paiement de l’indemnité entre les mains de l’acquéreur. Notifier la vente aux compagnies d’assurance permet d’éviter ce risque et conforte la protection du créancier.

La remise du titre à l’acquéreur

Le notaire adresse à l’acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité au service de publicité foncière, et le relevé de compte définitif. Le délai de cette remise dépend de l'encombrement du service de publicité foncière concerné.

Photo : © Fotolia

publié le 23/02/2016
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