Les "frais de notaire"

publié le 22/01/2016

Qui paie les frais de notaire?

Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil).

Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».

Les sommes versées au notaire, en plus du prix de vente, et appelées « frais de notaire » sont composées de plusieurs éléments. Pour une vente, la rémunération du notaire ne représente qu'une petite partie de cette somme.

Le notaire conseille son client, lui propose la solution la plus adéquate à sa situation, rédige l'acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l'acte pendant 75 ans ; pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé par décret, on parle alors « d’émoluments ».

Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».

Le notaire est enfin chargé par l’Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. En matière de vente, ces sommes représentent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.

Pour toutes ces raisons, les frais d’un acte de vente ne peuvent pas s’évaluer d’après un simple pourcentage du montant de l’opération.

Le détail de ces frais est le suivant.

Que revient-il au notaire ? Les émoluments

Qu'appelle-t-on émoluments proportionnels ?

Etablis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978), les émoluments de vente sont proportionnels au prix de vente du bien. C’est-à-dire qu’ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage (taux) dégressif à la valeur du bien énoncée dans l’acte. Pour le calcul des émoluments, les actes sont classés par séries. La vente immobilière appartient à la série 1 coefficient 1.

Exemple : Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:

  • de 0 à 6500 € : 4% = 260 €

  • de 6500 à 17000 € : 1,65% = 173,25 €

  • de 17 000 à 60000 € : 1,10% = 473 €

  • au-dessus de 60000 € (en l’occurrence 116000 €) : 0,825% = 957 €

Le total est de (260+173,25+473+957) 1863.25 € hors taxes, auquel s’ajoutera la TVA à 20% soit 2235.90 € TTC, arrondis à 2236 euros.

Attention : Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte.
Ils sont distincts des frais de dossier que peut percevoir l’établissement bancaire prêteur.

Le notaire ne peut pas consentir de réduction sur ses émoluments proportionnels lorsque ceux-ci sont inférieurs à 80 000 €, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la Chambre des notaires dont il relève. Au-delà de ce montant, le notaire et son client peuvent convenir d’un commun accord, d’une réduction de ce qui excède 80 000 € sans l’autorisation de la Chambre.

Et les émoluments fixes ?

Les émoluments fixes rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il effectue. Il s’agit des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à l’acte notarié, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…). Ces émoluments sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV), dont la valeur est actuellement de 3,90 € HT (TVA à 20% en sus).

Exemple : Une demande concernant l'état civil des personnes physiques et l'immatriculation des personnes morales représente 3 unités de valeur soit un prix hors taxes de 11,70 € HT.

Et les émoluments de négociation ?

Des émoluments de négociation peuvent être dus lorsque, en vertu d’un mandat écrit, le notaire a trouvé un acquéreur, l’a mis en relation avec le vendeur et lorsqu’il a reçu l’acte ou participé à sa réception.

Le montant des émoluments de négociation est égal à 5% jusqu’à 45 735 € et à 2,50% au-delà. Il faut y ajouter la TVA à 20%.

Sauf convention contraire, ils sont à la charge de l’acquéreur et peuvent être librement discutés entre le notaire et son client.

Qu’est-ce que les émoluments de transaction ?

En cas de litige, si le notaire a rapproché les parties ou participé à l’obtention de leur accord, il a droit à une rémunération appelée « émoluments de transaction ». Il sont calculés de la même manière que ceux de l’acte de vente et s’y ajoutent.

Que reverse le notaire au Trésor public ?

Le notaire perçoit, pour le compte du Trésor public, un ensemble de droits et de taxes. Il ne peut recevoir l’acte que si les sommes correspondantes lui ont été préalablement versées.

  • Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA : il existe deux sortes d’impôt de mutation selon que le bien est ancien ou neuf :

- vente d’un bien ancien : l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe départementale de publicité foncière (de 3,80% à 4.5% suivants les départements), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,37% de la taxe de publicité foncière) soit au total compris entre 5,09006% et 5.81% (voir loi de finances 2014 en fin de page).

- Vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement VEFA) : la vente est alors soumise à la TVA de 20%, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,14% de la taxe de publicité foncière soit un total de 0,71498% sur le prix hors taxes.

Ainsi, dans une vente immobilière, le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par le client.

  • Service de  la publicité foncière : lors de l’accomplissement de la formalité il est perçu une contribution de sécurité immobilière de 0,10% du prix de vente. Le minimum qu’il puisse percevoir est 15 €.

  • La plus-value.

  • Et autres taxes dues par le vendeur (par exemple : taxe sur les terrains devenus constructibles…).

Qu’est-ce que les déboursés ?

Il s’agit de toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client afin d’assurer la sécurité de la vente. Ces frais sont destinés à rémunérer les différents intervenants et à obtenir auprès des administrations certains documents nécessaires à la réalisation de l’acte.

Voici quelques exemples de documents ou prestations dont la fourniture engage des dépenses : frais des géomètres ou d'architectes pour l'obtention de documents d'urbanisme, rémunération de techniciens spécialisés pour l'établissement des diagnostics techniques, frais de copies d'actes si nécessaire ...

Doit-on obligatoirement verser au notaire une provision sur frais ?

Le notaire a l’obligation de demander à son client un versement préalable et suffisant appelé « provision », sur le montant des frais et sur celui de ses émoluments car il lui est interdit d’en faire l’avance pour le compte de celui-ci. Si cette provision s’avère insuffisante, le notaire demande à son client un versement complémentaire.

Le client peut demander à son notaire, avant la rédaction des actes, un état prévisionnel du coût de l’opération. Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire a l’obligation de remettre au client un décompte détaillé de ce qu’il a payé. Ce relevé de compte mentionne :

  • le détail des émoluments proportionnels et des honoraires, avec leur nature et leur base de calcul ;

  • le détail des formalités et frais ;

  • le détail des déboursés ;

  • les droits payés au Trésor public et au service de la publicité foncière.


ATTENTION : la loi de finances pour 2014 (loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013, JO du 30 décembre 2013) prévoie que les départements sont autorisés à relever le taux des droits de mutation à titre onéreux* qui leur sont dus (droits dus par l’acquéreur lors d’une transaction immobilière).

* Taxe sur la publicité foncière ou droits d’enregistrement.

La hausse est comprise entre 3,80 % et 4,5%, soit une hausse maximale de 0,7%. Compte tenu des taxes communales, des frais d’assiette et de recouvrement, le taux global s’établit à 5,81% maximum (au lieu de 5,09%).

La mesure concerne les actes et convention passés entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016.

Cette augmentation qui, toutefois n’est pas obligatoire, doit être adoptée par chaque département après délibération du conseil général.

  • Si la délibération est notifiée au plus tard le 15 avril 2014 ou entre le 1er décembre 2014 et le 15 avril 2015,  elle s’appliquera aux actes et conventions passés à compter du 1 er jour du 2ème mois suivant la notification .

  • Si la délibération est notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2014, elle concernera les actes et conventions passés à compter du 1 er janvier 2015.

 La loi de finances pour 2015 pérennise cette mesure pour les actes passés à compter du 1er mars 2016. Le taux sera celui en vigueur au 31 janvier 2016.

Les Conseils généraux ont jusqu’au 31 janvier 2016 pour notifier aux services fiscaux une délibération contraire.

Photo : © Fotolia

publié le 22/01/2016
Voir aussi
Les frais de notaire en vérité
publié le04/09/2012
Vente immobilière : augmentation de la taxe départementale
publié le17/02/2014
Achat immobilier : puis-je payer les frais de notaire avec mon prêt ?
publié le24/07/2014