Afin de permettre la rédaction de la promesse et du contrat de vente, acquéreur et vendeur devront fournir un certain nombre d’informations et de documents au notaire.

L'offre d'achat

L’offre d’achat suit l’engagement d’acquérir un bien pour le cas où son propriétaire accepterait la proposition faite. Celui qui s’engage est l’acquéreur et non le vendeur.

A défaut d’acceptation par le vendeur dans le délai indiqué dans l'offre, l’acheteur retrouver sa liberté.

Tout versement d’argent exigé ou reçu lors de l’émission d’une offre d’achat, la rend nulle.

La promesse unilatérale de vente

Il s’agit d’un contrat par lequel le promettant (vendeur) s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse (acquéreur). Le bénéficiaire, quant à lui, accepte seulement cette offre de vente sans prendre l’engagement d’acheter.

Cette promesse permet à son bénéficiaire d’étudier l’opération projetée sans contracter d’obligation , mais à charge de verser une somme au promettant en contrepartie de cette promesse. Elle est en général de 10% du prix de vente.

Toute promesse unilatérale de vendre peut être constatée par un acte authentique (c'est-à-dire rédigée par un notaire).

Si elle est rédigée par acte sous seing privé (acte fait entre les parties ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier), elle doit être enregistrée à la recette des impôts dans un délai de dix jours à compter de la dernière des signatures. A défaut elle est nulle.

Divers diagnostics doivent impérativement être annexés à la promesse.

Qu’est-ce qu’ « une levée d’option » ?

Si le bénéficiaire décide d’acquérir, il « lève l’option ». Il doit le faire dans les délais prévus par la promesse. S’il préfère ne pas acheter, il renonce à cette « option ». Les parties peuvent aménager comme elles veulent les modalités de « levée d’option ». En cas de silence de la promesse, la levée d’option peut être expresse ou tacite (ex : envoi par le bénéficiaire au promettant de tous les documents relatifs à l’obtention de son prêt). L’option levée rend la vente définitive. Ni le vendeur, ni l’acquéreur ne peuvent refuser de régulariser la vente.

Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l’acquéreur en cas de refus : demander au tribunal de constater la vente ou demander des dommages et intérêts.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive  ?

La réalisation de la vente peut être soumise à l’accomplissement de conditions suspensives: les effets de la vente sont suspendus à la survenance d’un événement futur et incertain et ne dépendent pas de la volonté des parties, par exemple :

• l’éventuel droit de préemption du locataire du bien vendu,

• le droit de préemption urbain,

• l’obtention du financement par le bénéficiaire emprunteur : la promesse doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier. Si un ou plusieurs prêts sont prévus, l’acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l’acte, une mention manuscrite. Cette mention manuscrite n’est pas nécessaire si l’acte est notarié.

Lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté. L’indemnité ou le dépôt de garantie est restitué au bénéficiaire de la promesse.

Peut-on se rétracter ?

Le délai de rétractation

L’acquéreur non professionnel, qui conclut un avant-contrat ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation bâti ou la vente d’immeuble à construire, bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours avant de s’engager définitivement.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat. La lettre recommandée peut être remplacée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Dans certains cas, l’avant-contrat peut être remis en main propre contre récépissé.

La rétractation n’a pas à être motivée et doit être exercée dans les mêmes formes que la notification

Le délai de réflexion

Lorsque l’acte authentique de vente n’a pas été précédé d’un avant-contrat, le projet de vente doit être notifié à l’acquéreur afin de lui ouvrir un délai de réflexion de sept jours. La vente pourra être signée à l’expiration de ce délai.

Réglementation des versements

Lorsque l’avant-contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (Notaire, agent immobilier), ce dernier peut percevoir le dépôt de garantie car il possède une garantie financière au remboursement des fonds déposés.

Lorsque l’avant-contrat est conclu sans l’intermédiaire d’un professionnel, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit ne peut avoir lieu avant la fin du délai de réflexion ou de rétractation de 7 jours (sauf dans le régime des contrats de construction de maisons individuelles, contrat préliminaire aux ventes d’immeuble à construire…

Les parties peuvent alors prévoir un versement à une date postérieure à ce délai.  L’avant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive du versement de la somme à une date déterminée conventionnellement.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente , parfois appelé « promesse synallagmatique de vente », les deux parties s’engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Il s’agit d’une vente sous conditions suspensives (identiques à celles utilisées dans une promesse unilatérale).

Bénéficie-t-on d’un droit de rétractation ?

(Voir paragraphe ci-avant)

Les promesses d'une durée supérieure à 18 mois

Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente d'une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel. A défaut, la promesse de vente est nulle.

Une indemnité d'immobilisation d'au moins 5% du prix de vente devra être versée ou une caution bancaire garantissant le versement devra être remise au notaire. A défaut, la promesse de vente est nulle.