Plus-values immobilières : ce qui change au 1er septembre 2013

publié le 20/10/2013

Depuis le 1er septembre 2013, les plus-values immobilières sont exonérées au-delà de 22 ans de détention d’un bien immobilier (au lieu de 30 ans auparavant). Sont concernés les résidences secondaires et les investissements locatifs, les plus-values réalisées au titre de la résidence principale demeurent exonérées. Ces nouvelles modalités d’imposition devront être intégrées dans la loi de finances pour 2014.

Les terrains à bâtir ne sont pas concernés par cette réforme.

Quelles nouveautés ?

1/ Les abattements

  • Les abattements  pour durée de détention : il est tenu compte d’un abattement pour durée de détention  dans le calcul de l’impôt :
    • au titre de la plus-value : 6 % de la 6ème à la 21ème année et 4 % la 22ème année,
    • au titre des prélèvements sociaux : 1,65 % de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année et 9 % de la 23ème à la 30ème année.
  • Un abattement exceptionnel de 25 % : il est applicable du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. Cet abattement ne s’applique pas :
    • aux cessions de parts de société à prépondérance immobilière ;
    • aux cessions de biens immobiliers au profit du conjoint, du partenaire pacsé, du concubin notoire, des ascendants et descendants du vendeur ;
    • aux cessions au profit d’une personne morale dont le vendeur est associé ou le devient à l’occasion de cette vente ;

2/ Une exonération à double vitesse

  • au titre de la plus-value : une exonération totale au-delà de 22 ans de détention ;
  • au titre des prélèvements sociaux : une exonération totale au-delà de 30 ans de détention.

Quelle taxation ?

Le montant de l’impôt est de 19 %  auquel on ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%.

Entre 22 ans et 30 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux sont dus.

Par exemple :

Pour un résident célibataire ou couple marié sous un régime de communauté.
Acquisition le 1er février 2003 pour 190000€.
Revente le 3 septembre 2013 pour 420000€.

La vente intervenant après 10 années complétes de détention, le calcul s’effectue de la manière suivante :
-    prix d’acquisition de 190 000 € auquel on ajoute 14.250 euros de « frais de notaire » (7,5 % du prix d’achat par défaut) et 28.500 euros de travaux (15% du prix d’achat par défaut), soit 232.750 euros
-    la plus-value taxable est donc  de 420.000 € - 232.750 € =187.250 €

La situation jusqu'au 1er septembre 2013 :

Montant de la taxation sur la plus-valueMontant de la taxation sur les prélèvements sociaux

L’abattement pour durée de détention est de 2% de la 6ème à la 13ème année soit 10 % (5 x 2 %)
Soit 187.250 – 10 % = 168.525 € Montant de la réduction 18.725 €

L’abattement pour durée de détention est de 2% de la 6ème à la 13ème année soit 10 % (5 x 2 %)
Soit 187.250 – 10 % = 168.525 €  
Montant de la réduction 18.725 €
Impôt dû :
168.525 € x 19 % = 32.020 €
Impôt dû :
168.525 € x 15.5 % = 26.121 €
Soit un total de 58.141 €

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 6.741 € soit un total d’impôt d’un montant de 64.882 €.

La situation transitoire du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 :

Montant de la taxation sur la plus-valueMontant de la taxation sur les prélèvements sociaux
L’abattement pour durée de détention est de 30%
Soit 187.250 – 30 % = 131.075 €

Montant de la réduction 56.175 €
 
L’abattement pour durée de détention est de 8.25 %
Soit 187.250 – 8.25 % = 171.802 €  

Montant de la réduction 15.448 €
 
Abattement exceptionnel de 25%  :
131.075 € - 25 % = 98.306 €
Montant de la réduction 32.769 €
Abattement exceptionnel de 25 % :
171.802 € - 25 % = 128.851 €
Montant de la réduction 42.950 €
Impôt dû :
98.306 € x 19 % = 18.678 €
Impôt dû :
128.851 € x 15.5 % = 19.972 €
Soit un total de 38.650 €

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 1.966 € soit un total d’impôt d’un montant de 40.616 €.

La situation à compter du 1er septembre 2014 :

Montant de la taxation sur la plus-valueMontant de la taxation sur les prélèvements sociaux

L’abattement pour durée de détention est de 36%
Soit 187.250 – 36 % = 119.840€  
Montant de la réduction 67.410€

L’abattement pour durée de détention est de 9.9 %
Soit 187.250 – 9.9 % = 168.712€  
Montant de la réduction 18.538€
Impôt dû :
119.840€ x 19 % = 22.770€
Impôt dû :
168.712€ x 15.5 % = 26.150€
Soit un total de 52.515€

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 3.595€ soit un total d’impôt d’un montant de 52.515 €.

(c) Photo : Fotolia

publié le 20/10/2013
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