La loi ALUR : prévention des copropriétés dégradées

publié le 02/06/2014

De nouveaux documents obligatoires voient le jour ; le but de la loi ALUR est  d’établir le bilan de santé de la copropriété afin d’anticiper les travaux à réaliser pour maintenir l’immeuble en bon état. 

-    Le diagnostic technique global

Le diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété, la loi ALUR prévoit : « afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaborer un  plan pluriannuel de travaux ,l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers , disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété».

Ce diagnostic doit comprendre :

1° une analyse de l’état des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
3° une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble .

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble , en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ».

A compter du 1er janvier 2017, ce diagnostic sera obligatoire  pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans.

Il remplace le diagnostic technique préalable.

Le carnet d’entretien doit intégrer la liste des travaux nécessaires prévus par le diagnostic.

-    La fiche synthétique

La loi ALUR prévoit qu’une fiche synthétique devra être réalisée sur la copropriété dans laquelle se situe le bien regroupant les données financières et techniques de la copropriété.

La réalisation de cette fiche synthétique n’est toutefois obligatoire que dans les copropriétés à destination au moins partielle d’habitation ; elle sera accessible à tout copropriétaire et transmise à tout candidat acquéreur.

Son application et son contenu sont liés à la parution d’un décret.

-    Le fonds de travaux obligatoire

Obligation de constituer un fonds de travaux dans les copropriétés d’immeubles à destination totale ou partielle d’habitation

Les copropriétaires seront redevables à compter du 1er janvier 2017, d’une cotisation annuelle obligatoire ;  celle-ci ne pourra être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel.

Ce fonds servira à faire face au paiement des travaux à venir.

Dérogations :

-    par décision unanime en assemblée générale, si l’immeuble comporte moins de 10 lots,
-    si le diagnostic technique global a été réalisé et ne fait ressortir aucun besoin de travaux dans les dix ans à venir,
-    si le fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel. Dans ce cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée. La question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ; et la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat.

Le syndic est tenu de verser les cotisations du fonds de travaux sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat.

-    L’obligation de s’assurer

Chaque copropriétaire et plus généralement chaque syndicat des copropriétaires sont obligés de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.

publié le 02/06/2014
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