Loi ALUR : plus de moyens et de souplesse pour faciliter l’administration des copropriétés

publié le 02/06/2014

Pour éviter une lente dégradation des copropriétés, la loi ALUR comporte plusieurs dispositions pour faciliter leur entretien : les travaux sont facilités grâce à l’abaissement des seuils de majorités en assemblée générale et aux pouvoirs accrus donnés aux copropriétaires.

Abaissement des majorités 

A quelles nouvelles décisions s’applique la majorité de l’article 24 ?

La majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) est désormais applicable pour :

- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,
- les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par les lois et décrets ou un arrêté de police administrative relatif à la sécurité à la salubrité et notifié au syndicat,
- les modalités de réalisation des travaux prescrits par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale dans le cadre des opérations de restauration immobilière suite à une déclaration d’utilité publique,
- les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,
- l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité,
- les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement,
- la décision d’effectuer le diagnostic de performance global ainsi que ses modalités de réalisation.

A quelles nouvelles décisions s’applique la majorité de l’article 25 ?

La majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) est désormais applicable:

- pour les travaux comportant transformation (exemple : transformer un local poubelles en local poussettes), addition (surélévation) ou amélioration,
- pour  la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Il n’est pas possible de recourir à l’article 25-1 pour ces deux décisions.
- lorsque le syndicat des copropriétaires comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces décide une délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel. Dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

A quelles nouvelles décisions s’applique la majorité de l’article 26 ?

La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat relève toujours de la majorité prévue à l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Ces deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée. Leur vote n’est plus soumis à la condition d’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Cependant, lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

La loi ALUR confère plus de pouvoirs aux copropriétaires

-    Entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives  des charges (factures, contrats de fourniture…) doivent être tenues à la disposition des copropriétaires. Les modalités de cette mise à disposition seront définies par décret.
-    Le privilège spécial des copropriétaires est applicable aux frais de procédure et d’avocat mis à la charge d’un copropriétaire.
-    La communication par voie électronique dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et syndic est dorénavant possible.
-    Ce n’est plus le syndic mais le syndicat qui décidera du prestataire chargé de conserver les archives de la copropriété.

publié le 02/06/2014
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