Loi ALUR : renforcer le rôle du syndic, réaffirmer sa responsabilité

publié le 02/06/2014

Toujours dans une perspective d’amélioration et d’optimisation de la gestion des copropriétés, la place prépondérante du syndic est rappelée par la loi ALUR : ses missions sont étendues tout en étant encadrées plus étroitement ; sa défaillance est anticipée.

La loi ALUR réaffirme son rôle de pivot

-    Le maintien du syndic provisoire désigné lors de la mise en place de la copropriété est possible sous réserve  d’une décision d’assemblée  générale et de la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics.

-    Le syndic représente le syndicat de plein droit (il n’a plus besoin de mandat donné en assemblée générale) dans deux cas :

-    pour la publication de l’état descriptif de division  et du règlement de copropriété ainsi que pour ses modificatifs,
-    pour les démarches relatives à l’immatriculation de la copropriété au registre national.

-    Il a un rôle informatif : il tient le carnet d’entretien à la disposition des copropriétaires, il informe tout occupant des  décisions prises par l’assemblée générale, avant celle-ci, il met à disposition des copropriétaires une note d’information relative aux charges de chauffage et de production d’eau chaude.

Ses obligations légales sont renforcées par la loi ALUR

-    Tout syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il gère.
-    Le syndic a l’obligation , à compter du 1er janvier 2015,  d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour les  copropriétés de plus de 15 lots ; il choisit l’établissement sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut, son mandat est nul.

-    Cette mesure va faciliter la mise en œuvre de la garantie financière des syndics : il est plus difficile pour un syndicat d’apporter la preuve qu’il détient une créance liquide, exigible et certaine lorsque les fonds de la copropriété sont confondus avec ceux du syndic.
-    Elle permettra aussi d’éviter que les syndics puissent détourner l’argent qui leur est confié ou que leurs créanciers puissent les saisir.
-    Enfin, le syndicat pourra connaître les mouvements de fonds initiés par le syndic grâce à la mise à disposition du conseil syndical d’une copie des relevés périodiques  du compte.

-    Le syndic doit établir un budget prévisionnel en concertation et sous le contrôle du conseil syndical.
-    Il devra établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles. A défaut, il encourra la révocation de son mandat . Cette fiche sera  tenue à la disposition des copropriétaires. Son contenu sera fixé par décret en Conseil d'Etat.
-    Toute convention passée entre le syndicat et un tiers lié au syndic doit être soumise au vote des copropriétaires qui doivent être informés de la nature de leur lien.
-    En cas d’empêchement du syndic, pour quelque raison que ce soit,  le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale en vue de le remplacer.
Attention : une mise en concurrence devient obligatoire lors de la désignation d’un syndic : le conseil syndical  doit mettre en concurrence plusieurs mandats de syndics avant que l’assemblée générale procède à la désignation de celui-ci.

Cette mesure n’est pas applicable :
-    en l’absence de conseil syndical,
-    en l’absence de marché local des syndics.

-    Le syndic ne peut démissionner sans respecter un préavis de 3 mois. S’il est remplacé, sa mission prend fin dès la prise de fonction du nouveau.

-    Il doit fournir aux agents immobiliers les informations nécessaires à faire figurer dans les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Sa rémunération est contrôlée

-    La rémunération du syndic est dorénavant forfaitaire pour les prestations courantes.
-    Pour les prestations  particulières : leur  liste et le montant de la rémunération seront définis par décret.
-    Le montant des honoraires de mutation et de recouvrement des charges seront plafonnés (le seuil sera fixé par décret)
-    Le syndic pourra percevoir des honoraires en proportion des travaux votés. Ils seront exprimés en pourcentage et seront dégressifs.
-    Son contrat devra respecter un modèle-type (dont le contenu sera déterminé également par décret).

 

publié le 02/06/2014
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