Mode de détention : entreprise ou SCI...

publié le 21/11/2013

 

La propriété des locaux dans lesquels est exercée l'activité professionnelle permet d'assurer la stabilité et la permanence du lieu d'exploitation et de contribuer à la constitution d'un patrimoine immobilier soit pour le chef d'entreprise soit pour l'entreprise elle-même.

 

Le choix du mode d'acquisition, et de détention, des locaux professionnels répond à des critères économiques, juridiques et fiscaux divers qu'il convient de concilier afin d'en permettre l'optimisation.

 

Parmi les objectifs à atteindre, on notera notamment :

 

  • la constitution d'un patrimoine immobilier soit par le dirigeant soit par l'entreprise elle-même ;

 

  • limiter les risques d'appréhension du patrimoine immobilier liés à l'activité économique ;

 

  • constituer un complément de revenus au dirigeant, et notamment lors de son départ à la retraite ;

 

  • augmenter la solvabilité financière de la société d'exploitation ;

 

  • limiter la fiscalité tant pendant la période de détention qu'en cas de vente ultérieure ;

 

 

  • etc...

 

Il n'existe pas de mode de détention idéal, celui-ci devant être mis en place à l'aulne des objectifs à atteindre qu'il conviendra de définir préalablement à toute opération.

 

Le choix du mode de détention de l'immobilier d'entreprise a des conséquences fiscales importantes pendant toutes les phases de la vie de l'immeuble . Des choix d'optimisations fiscales doivent être réalisés au moment de l'acquisition (déduction ou non des frais d'acquisitions) puis lors de la phase de détention (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu) et enfin lors de la phase de cession (impôt sur la plus-value).

 

Plusieurs schémas de détention peuvent être proposés :

 

1. En direct par l'entrepreneur individuel ou la société d'exploitation ;

 

2. Par une société autre que la société d'exploitation ou l'entrepreneur individuel. Cette société pourra être soit translucide — de type société civile dite immobilière — soit soumise à l'impôt sur les sociétés ;

 

3 .En démembrement de propriété : la nue-propriété est acquise par des personnes physiques ou une société et l'usufruit temporaire est acquis par la société d'exploitation ou l'entrepreneur individuel;

 

4. Au moyen d'un crédit-bail immobilier ou d'un bail à construction.

 

La liste n'est bien entendu pas exhaustive. Il n'y a aucune obligation sur le choix du mode de détention, laissant libre cours à l'imagination des praticiens avec pour seule limite l'abus de droit fiscal.

 

Dans un contexte ambiant d'instabilité économique et fiscale, les conseils d'un professionnel spécialiste de l'immobilier sont indispensables au dirigeant d'entreprise pour appréhender toutes les conséquences d'une telle acquisition.

 

  1. La détention en direct par l'entrepreneur individuel ou la société d'exploitation

 

L'entrepreneur individuel ou la société d'exploitation peuvent se porter acquéreurs directement des locaux d'exploitation et les faire figurer au bilan.

 

La détention par l'entrepreneur individuel

 

L'entrepreneur peut être directement propriétaire du bien immobilier affecté à son activité. En droit fiscal, le patrimoine professionnel du chef d'entreprise est distinct de son patrimoine privé. Il est ainsi libre d'inscrire ou non le bien immobilier à l'actif de son bilan des éléments qui ne sont pas affectés à l'exploitation ou des éléments qui y sont affectés. Il s'agit d'une décision de gestion opposable à l'administration fiscale.

 

1/ Avantages

 

Ce mode de détention a l'avantage de la simplicité dans la gestion administrative, comptable, juridique et fiscale de l'immeuble .

 

Les avantages seront différents selon que le bien est inscrit à l'actif du bilan ou maintenu dans le patrimoine privé au choix du chef d'entreprise.

 

a/ Maintien dans le patrimoine privé

 

Avantages juridiques et financiers

 

  • Il simplifie au maximum les modalités de détention puisque le chef d'entreprise n'aura pas gérer une structure sociale supplémentaire ou à conclure de bail commercial ;

 

  • Il accroit le patrimoine privé du chef d'entreprise et par la même la constitution d'un capital immobilier librement disponible ;

 

Avantages fiscaux

 

  • En vertu de la théorie du bail fiscal, l'entrepreneur conservant l'immeuble dans son patrimoine privé a la possibilité de déduire des résultats imposables de l'entreprise la valeur du loyer normal de l'immeuble . Cette possibilité est ouverte à tous les entrepreneurs individuels, qu'ils relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux, du régime des bénéfices agricoles ou du régime des bénéfices non commerciaux. Corrélativement ce loyer devra être déclaré par l'entrepreneur au titre des revenus fonciers. En cas de travaux importants sur l'immeuble , il sera possible de générer un déficit foncier imputable, la première année, sur les autres revenus à hauteur de 10 700,00 € puis imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes;

 

  • Les travaux d'aménagements des locaux peuvent être inscrits à l'actif du bilan de l'entreprise, et ainsi amortis,  dès lors que ces travaux ont le caractère d'immobilisations dissociables de l'immeuble . Cette mesure ne s'applique qu'à l'entrepreneur soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux;

 

  • En cas de cession, l'entrepreneur bénéficiera du régime de la plus-value des particuliers permettant un abattement par année de détention au-delà de la cinquième année et une exonération totale au bout de 30 ans.

 

b/ Inscription à l'actif du bilan

 

Avantages juridiques et financiers

 

  • Il dispense de la conclusion d'un bail commercial puisque les locaux sont regroupés au sein de la structure commerciale. Dès lors, le chef d'entreprise n'aura pas à gérer la mise en place et le suivi d'un tel bail , et notamment les problématiques liées à l'indexation et la révision des loyers ainsi que le renouvellement;

 

  • Il accroit la crédibilité financière de l'entreprise en cas de demande de financement. Il fournit une éventuelle garantie aux organismes de crédits facilitant ainsi l'obtention de financements permettant le développement de l'entreprise ;

 

  • Il permet une utilisation des locaux plus étendue que celle dont bénéficie un locataire en permettant, notamment, la libre disposition — par bail notamment — de la partie des locaux non nécessaire à l'activité.

 

Avantages fiscaux

 

L'entrepreneur est libre d'inscrire l'immobilier d'entreprise à l'actif du bilan. Il peut faire de même avec les immeubles non affectés à l'exploitation. Cette option est avantageuse pendant la phase de détention si les charges sont élevées puisqu'elles sont intégralement déductibles du résultat fiscal.

 

En effet l'inscription à l'actif du bilan permet :

 

  • de déduire les frais financiers, la taxe foncière, les dépenses de réparation mais aussi les frais d'acquisition (droits de mutation, commission d'agence, honoraires du notaire) ;

 

  • de ne pas générer de revenus fonciers imposables dans le patrimoine du dirigeant ;

 

  • de comptabiliser des amortissements de nature à réduire le résultat imposable ;

 

  • d'exclure ce patrimoine immobilier de l'impôt solidarité sur la fortune (ISF)

 

2/ Inconvénients

 

Les deux modes détention ci-dessus présentent des inconvénients communs et d'autres spécifiques.

 

Ils apparaissent dès lors que l'activité économique liée à l'exploitation se porte mal ou en cas de cession de l'actif immobilier inscrit à l'actif du bilan.

 

Inconvénients juridiques et financiers :

 

  • L'immobilier d'entreprise se trouve soumis aux aléas de l'activité économique. Dès lors, en cas de procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judicaire) l'immobilier sera affecté au même titre que l'ensemble des actifs sociaux. Il en résultera une impossibilité de vendre cet actif sans l'accord du juge (sauvegarde, redressement judiciaire) voir la perte totale des biens immobiliers en cas de liquidation judiciaire);

 

  • Une fois l'entreprise cédée, et après son départ à la retraite, le dirigeant ne pourra bénéficier d'aucun complément de revenus par l'intermédiaire de la perception d'un loyer.

 

  • Inconvénient fiscal en cas d'inscription à l'actif du bilan:

 

En cas de cession à titre onéreux de l'immeuble (vente, apport) détenu par l'entrepreneur individuel, le vendeur sera redevable d'une imposition sur la plus-value laquelle est constituée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué du montant des amortissements pratiqués).

 

La plus-value est dite à court terme :

 

  • quand les éléments amortissables sont cédés dans les deux années à compter du jour où ils entrent dans l'actif social;

 

  • dans la limite de l'amortissement pratiqué;

 

Les plus-values à court terme sont imposées aux taux progressif de l'impôt sur le revenu.

 

La plus-value est dite à long terme :

 

Dès lors qu'elle n'entre pas dans le champ d'application de la plus-value à court terme telle que définie ci-dessus.

 

Les plus-values à long terme sont imposées au taux réduit de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux soit un total de 34,5% (à vérifier).

 

Néanmoins l'entrepreneur pourra bénéficier de régime d'exonération :

 

  • soit totale de l'article 151 septies du Code Général des Impôts applicable au petites entreprises

 

  • soit partielle et / ou totale : les plus-values à long terme générées par les cessions d'immeubles affectés à l'exploitation de l'entreprise peuvent bénéficier du régime d'exonération partielle ou totale - après 15 années de détention - de l'article 151 septies B du Code Général des Impôts.

 

 

La détention par la société d'exploitation

 

Si l'activité est exercée sous la forme d'une société, celle-ci pourra également se porter acquéreur du patrimoine immobilier nécessaire à son exploitation.

 

En cas d'assujettissement à l'impôt sur le revenu, les conséquences sont globalement les mêmes qu'en cas de détention de l'immeuble directement par l'entrepreneur individuel qui aura fait le choix de l'inscription dudit immeuble au bilan.

 

En cas d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, les avantages et inconvénients différent :

 

1/ Avantages

 

Ce mode de détention a, ici aussi, l'avantage de la simplicité dans la gestion administrative, comptable, juridique et fiscale de l'immeuble . Il présente des avantages tant juridiques et financiers que fiscaux.

 

Avantages juridiques et financiers :

 

  • Il dispense également de la conclusion d'un bail commercial - et du suivi de ce dernier - puisque les locaux sont regroupés au sein de la société d'exploitation;

 

  • Il assoit la solidité financière de la société en améliorant sa trésorerie et ainsi sa capacité d'autofinancement. Le bien immobilier pourra facilement être offert en garantie facilitant ainsi le recours au crédit;

 

Avantages fiscaux :

 

L'inscription à l'actif du bilan implique des avantages évidents pendant la période de détention, puisqu'il permet, à l'égal du bien détenu par le chef d'entreprise et détenu dans son patrimoine professionnel :

 

  • de déduire les frais financiers, la taxe foncière, les dépenses de réparation mais aussi les frais d'acquisition (droits de mutation, commission d'agence, honoraires du notaire) ;

 

  • de ne pas générer de revenus fonciers imposables dans le patrimoine du dirigeant ;

 

  • de comptabiliser des amortissements de nature à réduire le résultat imposable ;

 

  • d'exonérer à hauteur de 75% l'assiette taxable au titre des droits de mutation en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession), allié à un engagement collectif de conservation des titres pour les sociétés et conformément à l'article 787 B du Code Général des Impôts (dispositif Dutreil), sauf si la société devient à prépondérance immobilière;

 

  • d'exclure ce patrimoine immobilier de l'impôt solidarité sur la fortune (ISF).

 

2/ Inconvénients

 

Les inconvénients apparaissent dès lors que l'activité économique liée à l'exploitation se porte mal et en cas de cession de l'actif immobilier ainsi immobilisé.

 

Inconvénients juridiques et financiers :

 

  • Il rend plus difficile la transmission à titre onéreux (vente, apport) puisqu'il en augmente artificiellement la valeur patrimoniale de la société rendant ainsi plus important l'endettement du repreneur;

 

  • En cas de transmission à titre gratuit (donation , succession), il rend plus difficile la composition de lots à partager entre les ayants-droits;

 

  • L'augmentation de la valeur de l'immobilier peut entrainer une requalification en société à prépondérance immobilière ce qui peut s'avérer préjudiciable en mettant à mal l'application de certains dispositifs avantageux tel le pacte Dutreil (permettant une réduction de 75% de l'assiette de calcul des droits en matière de donation de titres de société) par exemple.

 

  • La aussi, l'immobilier d'entreprise, en cas de procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judicaire), sera appréhendé au même titre que l'ensemble des actifs sociaux, se trouvant ainsi soumis aux aléas de l'activité économique;

 

Inconvénients fiscaux :

 

En cas de cession la plus-value sera taxée au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés quelque soit la durée de détention du bien cédé, savoir :

 

  • 15% dans la limite de 38 120 € ;

 

  • 33,33 % au delà.

 

La aussi l'assiette est large puisqu'elle est constituée par a différence entre le prix de cession et sa valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué du montant des amortissements pratiqués). Ainsi l'avantage fiscal de l'amortissement peut se trouver largement diminuer par une imposition sur la plus-value conséquente.

 

En cas de mise à disposition d'une partie du bien au profit du chef d'entreprise ou des associés de la société d'exploitation, la valeur de cet avantage sera prise en compte dans la détermination du résultat fiscal. Corrélativement cet avantage en nature devra être pris en compte pour le calcul des cotisations sociales et de l'impôt sur le revenu du bénéficiaire.

 

II. La détention par l'intermédiaire d'une société ad-hoc

 

L'acquisition de l'immobilier d'entreprise peut être réalisée par l'intermédiaire d'une société dont le chef d'entreprise détiendra tout ou partie du capital social.

 

Ce schéma classique bien connu est parmi les plus utilisé. Il s'agit de dissocier l'actif immobilier de la structure opérationnelle et de le faire ainsi échapper aux aléas de l'activité économique.

 

La société détentrice du bien immobilier louera ce bien par l'intermédiaire d'un bail commercial à la société d'exploitation générant ainsi une recette pour la première et une charge pour la seconde.

 

La forme la plus couramment utilisée est la société civile immobilière (SCI), souvent privilégiée, notamment, parcequ'aucun texte ne prescrit formellement la tenue d'une comptabilité et donc d'obligation de publication des comptes annuellement auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Il est néanmoins vivement conseillé de tenir une comptabilité afin de rendre aux associés les comptes qui leur sont dus et pour justifier de l'existence de la société.

 

Il peut néanmoins être constituée une société d'une autre forme à choisir en fonction des objectifs à court, moyen et long termes : société par actions simplifiée (SAS), société par actions (SA), société à responsabilité limitée (SARL) etc...

 

La SCI pourra au choix être assujettie à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.

 

Les autres sociétés seront assujetties à l'impôt sur les sociétés à l'exception de certaines qui peuvent opter pour le régime de l'impôt sur le revenu, savoir :

 

  • les SARL de famille (constituée entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents...) ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS) ;

 

  • les SA, SARL et SAS non cotées créées depuis moins de cinq ans;

 

  • les EURL (entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée).

 

La détention de l'immobilier par une société présente des avantages et des inconvénients qui varient en fonction des choix - notamment fiscaux - opérés.

 

1/ Avantages

 

Avantages juridiques et financiers

 

  • La mise en place du contrat de location conclu entre la société propriétaire du bien et l'entreprise confère au chef d'entreprise un loyer au titre de la jouissance accordée à la société ce qui va permettre d'augmenter ses revenus tant pendant son activité qu'après son départ à la retraite.

 

  • Il est par ailleurs possible de mettre à la charge du locataire les charges incombant habituellement au propriétaire (taxe foncière etc...) avec pour limite que le montant de ces charges ne caractérisent pas une relation financière anormale entre bailleur et locataire;

 

  • Il facilite la transmission du patrimoine immobilier par donation ou donation-partage des parts sociales. Il sera en effet possible de donner et partager les parts de la société détentrice du bien évitant ainsi les inconvénients liés à l'indivision . La constitution de lots attribués à chaque donataire sera facilitée par la possibilité de moduler le nombre de titres donnés à chacun ;

 

  • Il permet de soustraire l'immobilier des aléas sociaux sous réserve que la société détentrice de cet actif ne soit pas jugée fictive. En effet, l'article L 621-2 du Code de Commerce permet d'étendre la procédure de liquidation judiciaire à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale . Dès lors, en cas de liquidation judiciaire de la société d'exploitation, il sera possible au juge d'ordonner également la liquidation de la société détenant le patrimoine immobilier s'il estime que cette dernière n'a pas de fonctionnement propre et n'a été mise en place que dans le but d'amoindrir le gage des créanciers. Il faudra alors veiller à ce que le loyer corresponde à la valeur locative de l'immeuble et justifier que la société détentrice de l'immeuble ait un mode de fonctionnement propre ;

 

Avantages fiscaux

 

a/ Société à l'impôt sur le revenu de type société civile immobilière (SCI)

 

La société pourra être de forme civile : il s'agit ici de la société civile dite immobilière (SCI).

 

Si la société n'a pas opté à l'impôt sur les sociétés les associés payent l'impôt de la société, calculé suivant les principes du revenu foncier,  à hauteur de leur détention dans le capital social. Signalons qu'une SCI peut opter à l'impôt sur les sociétés mais que cet engagement est irrévocable.

 

Ce type de société est dite translucide ou semi-transparente : l'impôt est calculé au niveau de la société mais payé par l'ensemble des associés proportionnellement à leur détention du capital social.

 

Ce type de détention est le plus courant et présente des avantages fiscaux certains :

 

  • Pendant la phase de détention, le chef d'entreprise ou l'associé de la société civile immobilière est imposable au titre des revenus fonciers s'il s'agit d'une location nue ;

 

  • Les intérêts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles, les frais d'emprunt, les frais de gestion, les primes d'assurance et certains impôts, les dépenses de réparation et d'entretien, certaines dépenses d'amélioration et certaines taxes sont déductibles des revenus fonciers ;

 

  • En cas de cession, les associés bénéficieront du régime de la plus-value des particuliers permettant un abattement par année de détention au delà de la cinquième année avec une exonération totale de l'impôt - au taux de 19 % - au bout de 22 ans et des contributions sociales - au taux de 15,5 % - après 30 ans ;

 

  • En cas d'acquisition d'un immeuble neuf - en cours de construction ou achevé depuis moins de cinq - dont le prix est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et si le loyer perçu dans le cadre de la location à la société d'exploitation est lui-même assujetti à la TVA, la SCI pourra récupérer la TVA payé sur le prix. En cas de vente du bien immobilier, cette TVA devra faire l'objet d'une régularisation avec déduction d' 1/20ième par année de détention soit une exonération totale de régularisation après 20 ans de détention ;

 

b/ Société assujettie à l'impôt sur les sociétés

 

 La société détentrice du patrimoine professionnel pourra être soumise à l'impôt sur les sociétés.

 

 Il ne s'agira plus forcément d'une société civile mais il pourra s'agir d'une société commerciale de type société par actions simplifiée (SAS), société anonyme (SA), société à responsabilité limitée (SARL) etc...

 

 L'impôt est alors calculé au niveau de la société en fonction du résultat annuel net imposable, et payé par elle à hauteur :

 

  • de 15 % sur le premier 38 120 €

 

  • de 33,33 % au delà.

 

Le résultat après impôt pourra faire l'objet soit d'une mise en réserve, voir d'un réinvestissement soit d'une distribution de dividendes qui seront alors imposables avec les autres revenus de l'associé qui les perçoit dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

 

Les avantages sont les suivants :

 

  • En plus des charges ci-dessus décrites pour une société imposée à l'impôt sur le revenu, sont déductibles du résultat imposable les charges relatives à l'acquisition de l'immeuble et à la mise en location ;

 

  • L'immeuble sera immobilisé et son coût pourra être intégralement amorti ;

 

  • Il permet une utilisation des locaux plus étendue que celle dont bénéficie un locataire en permettant, notamment, la libre disposition — par bail notamment — de la partie des locaux non nécessaire à l'activité.

 

2/ Inconvénients

 

La détention de l'immeuble professionnel par une société créée ad-hoc est plutôt favorable fiscalement pendant la phase de détention mais peut s'avérer pénalisante en phase de cession ou de distribution de dividende si la société relève de l'impôt sur les sociétés.

 

Inconvénients juridiques et financiers :

 

  • La mise en place de deux structures sociétaires distinctes nécessite de gérer de manière distincte ces deux structures et donc d'établir deux comptes sociaux, de réunir deux assemblées générales, de faire approuver les comptes au sein des deux sociétés etc... Cette stricte gestion distincte permettra de minimiser les risques de confusion des patrimoines et de mieux établir la réelle existence de la société détentrice de l'actif immobilier. Ce montage peut alors être source de travail administratif supplémentaire;

 

  • La rédaction du bail devra faire l'objet d'attentions particulières pour éviter qu'une charge soit indument mise sur l'une ou l'autre des sociétés. Il faut par suite veiller au suivi de ce bail commercial et être attentif à en respecter les charges et conditions (notamment les éventuelles indexations annuelles et/ou révision triennale);

 

Inconvénient fiscal

 

En matière de sociétés soumises à l'impôt sur le revenu, le régime d'imposition est équivalent à celui d'une détention par une personne physique, savoir :

 

  • Revenus fonciers pour les revenus générés par la location;

 

  • Plus-value des particuliers en cas de cession de l'immeuble ou des parts par un associé, au taux de 34,5 % avec une exonération totale de l'impôt après 22 ans de détention et des contributions sociales après 30 ans de détention.

 

En cas de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, les conséquences sont les suivantes :

 

  • La cession du bien immobilier entraine une plus-value soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions et aux taux de droit commun ci-dessus indiqué ;

 

  • Le résultat qui a supporté l'impôt sur les sociétés supporte une seconde fois l'impôt entre les mains des associés lors de la distribution.

 

L'origine du résultat importe peu. Il peut provenir du résultat d'exploitation ou du résultat exceptionnel (vente du bien immobilier) ;

 

Depuis le 1er janvier 2013 les dividendes versés sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif après application, le cas échéant, d'un abattement de 40%. Néanmoins il est opéré un prélèvement à la source obligatoire de 21% à titre d'acompte d'impôt sur le revenu.

 

Les prélèvements sociaux sont généralement opérés à la source.

 

III. La cession temporaire d'usufruit

 

Il s'agit de scinder la pleine propriété du bien immobilier entre d'une part la nue-propriété qui appartiendra à une personne physique ou morale ad-hoc et d'autre part l'usufruit temporaire qui sera acquis par la société d'exploitation.

 

Ce montage peut être envisagé ab initio lors de l'acquisition du local d'exploitation ou en cours de détention pour faire face, notamment, à des besoins de refinancement en transformant un loyer en prix de vente.

 

Dès lors le schéma se présente de la manière suivante :

 

  • une société - de type SCI ou autre - acquiert la nue-propriété du bien immobilier servant à l'activité de l'entreprise;

 

  • la société d'exploitation acquiert l'usufruit de ce même bien pour une durée déterminée ne pouvant excéder trente ans conformément à l'article 619 du Code Civil. L'usufruit sera acquis au vendeur initial concomitamment avec la nue-propriété soit à la société qui détient d'ores et déjà la pleine propriété des murs et les loue à la société d'exploitation.

 

Une convention de démembrement est conclue suite à la vente afin d'établir les droits et obligations du nu-propriétaire et de l'usufruitier sur le bien (méthode de valorisation des droits de chacun, répartition des charges et travaux grevant l'immeuble etc...).

 

1/ Avantages

 

Un tel montage présente de nombreux avantages. Citons ici, entre autre et sans que cette liste soit exhaustive :

 

  • il permet de transformer un loyer en prix de vente et de procéder ainsi à un refinancement de la société qui détient les murs ;

 

  • il met fin au bail commercial permettant ainsi à la société d'exploitation d'échapper aux aléas des indexations annuelles, révisions triennale et révision du loyer du bail renouvelé ;

 

La doctrine majoritaire considère que l'usufruit constitue pour la société d'exploitation un actif incorporel amortissable mais ce point n'a jamais été validé en jurisprudence ni de manière officiel par l'administration fiscale ;

 

Dans les rapports entre vendeur et acquéreurs des nue-propriété et usufruit , l'usufruit peut être évalué suivant une méthode économique (qui ne correspond pas à celle imposée pour le calcul de l'impôt et définie à l'article 669 du Code Civil) ce qui permet de mieux répartir la charge de l'acquisition;

 

La société détentrice de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l'usufruit . Elle n'est donc pas imposée à ce titre. Corrélativement la société aura une valorisation relativement faible  et sa transmission pourra être envisagée à un moindre coût fiscal;

 

A l'extinction de l'usufruit - au terme prévu - celui-ci se réunit sur la tête du  nu-propriétaire qui en devient plein propriétaire de l'immeuble sans aucune fiscalité. L'ensemble des travaux effectué par l'usufruitier lui profite sans indemnité;

 

2/ Inconvénients

 

Le principal inconvénient est d'ordre fiscal.

 

Le recours à cette technique, qui s’est fortement développée ces dernières années, a perdu une grande partie de son attrait depuis  l'adoption de la troisième loi de Finance rectificative n° 2012-1510 du 29 déc. 2012 qui a modifiée l'article 13 5° du Code général des impôts.

 

Dès lors, et rétroactivement depuis le 14 novembre 2012, les produits des cessions d'usufruit temporaire sont imposées non pas au titre des plus-values, mais au titre des revenus catégoriels auxquels ils se rattachent (revenus fonciers pour les cessions d'usufruit portant sur des biens immobiliers).

 

Le produit de la première cession d'un usufruit temporaire immobilier entrera dans l'assiette de l'impôt sur le revenu du cédant assujetti à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Ce schéma de détention reste intéressant pour un cédant assujetti à l'impôt sur les sociétés.

 

IV. Le crédit-bail ou le bail à construction

 

L'immobilier d'entreprise peut s'acquérir au moyen d'un crédit-bail immobilier ou d'un bail à construction.

 

1/ Le crédit-bail

 

Il s'agit d'une opération de location d'un bien immobilier à usage professionnel spécialement achetés en vue de cette location par des établissements qui en demeurent propriétaires et qui donnent au locataire la faculté d'acquérir tout ou partie des biens loués moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers (article. L 313-7 du Code Monétaire et Financier).

Pour plus de précision sur le crédit bail immobilier

 

2/ Le bail à construction

 

Il s'agit d'un bail par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du contrat.

 

Le bail s'accompagne généralement d'une promesse de vente du terrain au profit du locataire ou, au contraire, une clause prévoyant la remise des constructions au bailleur en cours ou en fin de bail , contre versement d'une indemnité ou non.

 

Le bail est conclu pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans et confère au preneur un véritable droit réel sur le terrain : ce droit peut être vendu, hypothéqué, apporté en société etc...

 

Le loyer est libre et il est généralement constitué par la remise des locaux construits au terme du bail .

 

Mode de détention à part, il permet au locataire :

 

  • d'accéder à la propriété sans avoir eu recours à un emprunt pour l'acquisition du foncier;

 

  • d'exploiter un local sans être tributaire des variations d'un bail commercial;

 

  • de justifier d'un élément d'actif pour recourir à l'emprunt pour développer son activité;

 

  • de déduire le loyer éventuellement versé au titre des charges;

Si aucune option d'achat n'est prévue en fin de bail , le locataire ne pourra rien réclamer au titre des constructions.

 

      

publié le 21/11/2013
Voir aussi
Acheter par l'intermédiaire d'une Société Civile Immobilière (SCI)
publié le20/03/2012
SCI : quel régime fiscal choisir ?
publié le08/06/2015