Loi Scellier

publié le 12/04/2012

L’investissement immobilier demeure souvent une solution attractive pour se garantir un avenir financier et s’assurer un complément de revenus pour la retraite. Acheter dans l’immobilier neuf, grâce à l’investissement Scellier, offre des avantages fiscaux. Mais acheter un bien ancien pour le louer, hors de tout dispositif incitatif, peut apparaître également comme une solution intéressante.

Le dispositif dit “Scellier” permet aux particuliers qui achètent un bien en vue de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quels sont les biens qui bénéficient de l'avantage fiscal ?

Les biens doivent être situés dans une zone géographique délimitée par un arrêté du 29 avril 2009, qui répartit en 3 zones (A, B1, B2) les communes dans lesquelles un investissement Scellier peut-être réalisé.

L’investissement doit porter :

 -   sur un logement neuf (construit ou acquis) ;

-    sur un bien transformé en logement dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique répondent à des normes légales ;

-    sur les logements acquis vétustes et faisant l’objet de travaux de réhabilitation par l’acquéreur pour les rendre décents ;

  • aux acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation ;

  • aux logements non décents acquis réhabilités (les travaux ont été effectués par le vendeur).

Pour les logements acquis en  vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’achèvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture du chantier.

Pour les logements que le contribuable fait construire, l’achèvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.

Dorénavant tous les logements concernés par le dispositif SCELLEIR devront répondre aux normes bâtiment basse consommation (BBC) sauf si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011.

Quelles sont les obligations à respecter ?

Le bailleur :

-doit être une personne physique ou une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou une société civile de placements immobiliers (SCPI) ;

-doit prendre l’engagement de louer le bien en location nue (non meublé) et à usage d’habitation principale du locataire pendant 9 ans ;

- doit respecter des plafonds de loyer qui varient selon la zone où se situe le logement.

Le locataire :

-  doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur mais il peut être un ascendant ou un descendant ;

- doit entrer dans les lieux dans les 12 mois qui suivent l’achat ou l’achèvement des travaux.

L’avantage fiscal

Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction, est de :

  • 13% pour les logements BBC dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31/12/2011,

  • 6% pour les logements NON BBC dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31/12/2011,

  • 13% pour les logements BBC dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2012.

Il est prévu deux mesures transitoires.

Prorogation des taux de réduction fiscale applicables en 2011 :

Cette mesure s’applique aux investisseurs dont le contrat de réservation d’un bien a été enregistré chez un notaire ou auprès de la recette des impôts avant le 31 décembre 2011 inclus, et dont l’acte authentique a été régularisé au plus tard le 31 mars 2012.

Prorogation du dispositif SCELLIER pour les logements non BBC :

Le dispositif, qui est supprimé à compter du 1er janvier 2012 pour les logements non BBC, est toutefois maintenu pour ces logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011 inclus. Les investisseurs concernés bénéficient donc d’un taux de réduction de 8 % qui après rabot fiscal est de 6 %.

Un contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que pour un seul logement par an, par foyer fiscal. Il peut donc cumuler des réductions d’impôt pour des logements acquis au cours d’années différentes.

Si une année, l’impôt est inférieur au montant de la réduction, celle-ci demeure imputable sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes (sous réserve du maintien à la location du logement).

L’assiette de la réduction d’impôt est fait à ce jour l’objet d’un double plafonnement entre le prix de revient au mètre carré (fixé par décret en fonction de la localisation du logement) et la limite de 300.000 euros.

Qu'est-ce que le “Scellier Intermédiaire” ?

Le régime SCELLIER intermédiaire s’applique aux logements qui doivent obligatoirement répondre aux normes BBC, à la double condition du plafonnement des loyers et revenus des locataires. Il permet de bénéficier des mêmes taux de réduction que les logements BBC (voir ci-dessus).

Toutefois, lorsque le logement reste loué au-delà de l’engagement de location de neuf années, une disposition spécifique existe : le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôts au taux annuel de 5% hors rabot fiscal (après rabot fiscal, 4 %). Cette prorogation s’effectue par période triennale pendant 6 ans maximum.

Le contribuable peut également prétendre, au titre de la déclaration de ses revenus fonciers, à un abattement de 30 % sur les revenus tirés de la location, imposés au titre du régime réel.

Le bailleur ne peut pas louer à un ascendant ou un descendant, même s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal s’il veut bénéficier des avantages de ce régime.

publié le 12/04/2012
Voir aussi
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