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Immobilier francilien : quelles perspectives après les nouveaux records de ventes et de prix ?
  • Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la conjoncture reste très porteuse pour les ventes de logements et l’activité s’établit à des niveaux élevés en Ile-de-France. 2017 sera donc une année exceptionnelle. Les volumes de ventes de logements dépassent largement les niveaux de la "période haute" de 1999-2007.
     
    2017, une année record !

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    Au 3e trimestre 2017, les prix franciliens affichent de nouvelles hausses. Mais dans les prochains mois, une pause est à prévoir en Petite et surtout en Grande Couronne. Marché à part, Paris semble pénalisé par ses tensions : les volumes de ventes peinent à progresser, alors que les prix pourraient augmenter de près de 10%, démontrant l’intérêt renouvelé des acquéreurs pour l’immobilier.

    Comment évoluent les prix dans la Région francilienne ? 

    Les hausses annuelles de prix sont plus fortes à mesure que l’on s’approche de Paris. Ainsi, du 2e au 3e trimestre 2017, les prix ont continué d’augmenter sur tous les marchés franciliens.
     
    Les hausses sont plus fortes dans le cœur de l’agglomération qu’en Grande Couronne, et pour les appartements (+5,8% sur l’ensemble de la Région, à 5.740 euros/m²), que pour les maisons (+2,7%, à 307.400 euros).
     
    Appartements - En Petite Couronne, le prix des appartements a augmenté de 5,3% en un an, sans grande différence entre les départements. En Grande Couronne, la hausse annuelle est limitée à 2%.
    Maisons - L’augmentation des prix des maisons est réduite, tant en Petite Couronne (+3,5% en un an) qu’en Grande Couronne (+2,4%).

    Quels niveaux de prix pour les appartements à Paris ? 

    Dans Paris, l’accélération de la hausse des prix se poursuit. En un an, le prix des appartements a augmenté de 7,8% pour atteindre 8.940 € le m² fin septembre 2017.
     
    Les variations de prix sont comprises entre 1% et 15% selon les arrondissements, les prix au m² s’échelonnant de 12.220 euros dans le 6e, à 7.090 euros dans le 19e. 
     
    Les quartiers les plus onéreux sont : Saint-Thomas d’Aquin (7e) à 14.650 euros/m², Les Invalides (7e) à 14.360 euros/m²) et Odéon (6e) à 14.120 euros/m². Les quartiers les moins chers sont La Chapelle dans le 18e (6.760 euros/m²), Pont-de-Flandre (6.810 euros/m²) et la Villette (6.970 euros/m²), tous deux dans le 19e. 
     
    Le prix au m² est attendu à près de 9.200 € le m² en janvier 2018 (+10% en un an). De mai 2015 à janvier 2018, les prix augmenteraient ainsi de plus de 1.300 € par m² (+17%).

    Vers un relâchement des tensions sur les prix dans les prochains mois ?

    Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens anticipent un relâchement des tensions sur les prix des appartements d’ici la fin 2017 et en janvier 2018, à l’exception de Paris. 
     
    Les prix de vente connaîtraient une légère érosion pendant ces quelques mois, dans un mouvement assez généralisé en Petite Couronne et plus accentué pour les appartements en Grande Couronne. En janvier 2018, la hausse annuelle des prix des appartements serait ramenée à 3,6% en Petite Couronne et un petit fléchissement est même attendu en Grande Couronne (-1.2% en un an).
     
    Pour les maisons en Ile-de-France, les prix augmenteraient de 5,6% en un an en janvier 2018.

    Les niveaux de vente records ont-ils été dépassés ? 

    De records en records… Pour les 9 premiers mois de 2017, l’Ile-de-France enregistre plus de ventes de logements (neuf et ancien confondus) que pour chacune des années 2012, 2013 ou 2014. Dans l’ancien, les ventes de janvier à septembre 2017 ont progressé de 21% par rapport à la même période en 2016.
     
    Au 3e trimestre 2017, le nombre de ventes de logements anciens est désormais supérieur de 15% au niveau moyen des années 1999-2007 et de 30% à la moyenne des 10 dernières années.
     
    Dans les prochains mois, une très bonne tenue de l’activité devrait être enregistrée avec néanmoins des progressions désormais plus réduites. 

    Le marché peut-il se maintenir à ces niveaux de prix et d’activité ?

    Le marché du logement tourne actuellement à plein régime en Ile-de-France. 2017 devrait s’achever sur un nouveau record historique du volume des ventes. Mais, le potentiel de croissance s’est évidemment réduit.
     
    Dans le même temps, à Paris et sur certains secteurs tendus de la Petite Couronne, les notaires franciliens notent que certains de leurs clients commencent à s’interroger sur le niveau atteint par les prix…
     
    De nombreux d’éléments favorables au marché de l’ancien subsistent à court terme : taux de crédit à l’habitat attractifs, conjoncture économique et marché du travail en amélioration progressive, volonté de devenir propriétaire. L’impact éventuel des réformes fiscales de 2018 reste posé.
     
    On peut donc raisonnablement espérer qu’en Ile-de-France l’activité et les ventes se maintiennent à un excellent niveau dans les prochains mois, mais sans connaitre la poussée exceptionnelle des derniers mois.
     
    (C) Photo : CINP
     
  • > En savoir plus
    Immobilier : mode d’emploi d’une vente aux enchères par les notaires
  • Les ventes de biens immobiliers entre particuliers se concluent fréquemment par le biais d'une agence ou d'une étude notariale. Toutefois, il existe un autre mode d'achat moins connu. Ce sont les ventes aux enchères ou ventes par adjudication.
     
    La vente aux enchères est soit judiciaire (elle se déroule au tribunal, avec un avocat), soit amiable par l’intermédiaire de la Chambre des notaires de Paris ou des Chambres départementales des notaires.
     
    Un bien immobilier vendu aux enchères bénéficie parfois d’une mise à prix alléchante, en-dessous de la valeur du marché. Mais attention : il ne s’agit que d’un prix de départ… des enchères et celles-ci ne peuvent que monter pour atteindre le meilleur prix de vente, souvent proche du prix du marché. Cela dépend du nombre d’enchérisseurs, de leur capacité financière et de l’intérêt porté au bien.

    Quelles sont les différentes étapes de ce type de vente ? Ou se déroule-t-elle ? Quelles sont les différentes étapes de ce type de vente ?

    1- Trouver les annonces des biens mis aux enchères : sur le site internet de la Chambre des notaires de Paris et grâce aux publicités faites sur les sites immobiliers comme le Bon Coin, Se Loger, Logic-Immo, Explorimmo…
     
    2- Visiter le bien : des visites sur place sont organisées aux jours et heures indiquées dans la publicité. Une visite virtuelle est disponible en ligne.
     
    3- Consulter le cahier des charges : Le cahier des charges précise les conditions générales et spécifiques (les dispositions d'urbanisme, les servitudes éventuelles, les certificats relatifs à la loi Carrez, le diagnostic énergétique…) de la vente. En règle générale, il peut être consulté en ligne.
     
    4- Préparer son financement pour être prêt le jour de la vente :
    Avant de porter enchères, l’acquéreur potentiel doit connaître sa capacité de financement. Elle englobe le prix d'adjudication et les différents frais prévisionnels : frais préalables engendrés par la procédure préparant la vente, frais de publicité et d'organisation des enchères mis à sa charge, émoluments du notaire, frais d'acquisition reversés à l'Etat et aux collectivités territoriales…
     
    En cas de recours à un prêt bancaire, l’acquéreur est vivement encouragé à prendre contact au plus tôt avec sa banque pour avoir la certitude de disposer des moyens financiers suffisants pour respecter ses engagements. 
     
    Attention : pour une acquisition aux enchères, il n'y a pas de condition suspensive d'obtention de crédit, ni de délai de réflexion.
     
    5- Participer aux enchères :
     
    Une vente aux enchères immobilière est publique et donc ouverte à tous. Les potentiels acquéreurs portent eux-mêmes leurs enchères.
     
    Pour pouvoir enchérir, il faut justifier de son identité, de son domicile. Le jour de la vente, l’enchérisseur doit donc déposer un chèque simple ou de banque.
     
    Le montant de la consignation est toujours précisé dans le cahier des charges et dans la publicité. En règle générale, il est de 20 % du montant de la mise à prix, plus rarement de 10 %. A défaut d’être déclaré adjudicataire, le chèque est immédiatement restitué à son propriétaire. S’il est déclaré adjudicataire, le montant du chèque s'impute sur le prix de vente et les frais. 
     
    6-  Payer le prix
     
    Le prix de la vente peut être versé dès le onzième jour suivant la vente et doit être acquitté au plus tard quarante-cinq jours suivants.
     

    La surenchère, qu’est-ce que c’est ?
     
    Les adjudications sont, pour la plupart, soumises à une clause de surenchère. Pendant dix jours, toute personne peut porter une surenchère du dixième, c'est à dire faire une offre supérieure de 10% au montant adjugé. Dans ce cas, une nouvelle et dernière vente est organisée. 
     

    Où se déroulent les ventes aux enchères ?

    - A la Chambre des notaires de Paris,
    - dans les Chambres départementales, 
    - les ventes judiciaires ont lieu dans les tribunaux de grande instance (TGI). Les biens vendus proviennent presque toujours d'une liquidation judiciaire ou d'une saisie immobilière ;
    - les ventes du service du Domaine peuvent être organisées par le service lui-même, un notaire ou judiciairement.

     
    Toutes les informations sur les modalités d’organisation et de vente ou d’achat sont disponibles en ligne : 

    Pour aller plus loin :

    Comment acheter un bien immobilier aux enchères, par Me Foucault, notaire 

     

    Comment vendre un bien immobilier aux enchères, par Me Julie Portevin, notaire 

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