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Achat et revente d'un bien en indivision : quotes-parts d’acquisition et répartition du prix de vente
  • Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision, il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires.
     
    Les personnes concernées sont :
    les personnes non mariées,
    les partenaires de PACS,
    les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

    1. Comment déterminer les quotités d’acquisition lors de l’achat ?

    Le principe est que ces quotités  doivent correspondre à la réalité du financement de chaque co-indivisaire, ainsi que du financement prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, etc…).
     
    A défaut, les acquéreurs risquent d’aller à l’encontre de difficultés, comme une requalification en donation déguisée, ou un possible conflit entre eux.

    2. Comment répartir le prix en fonction de ces quotités ?

    Si tout s’est passé comme prévu (l’emprunt a été totalement amorti, chacun a remboursé comme cela avait été convenu, etc…) et que les quotités étaient fidèles à la participation financière  de chacun, il n’y a aucune difficulté, le prix de vente est réparti exactement selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition.
     
    Dans le cas contraire, des comptes sont à faire entre les indivisaires.
     
    Il existe alors différentes méthodes de calcul :
     
    Remboursement de l’emprunt par prélèvement sur le prix, et répartition du solde du prix selon les quotités d’acquisition,
    Application des quotités d’acquisition de chacun sur le prix de revente, et déduction sur la quote-part de chacun, de sa quote-part d’emprunt restant à rembourser,
    Répartition finale du prix en fonction des montants réels investis (les apports personnels, les montants réellement payés de l’emprunt, etc…).
     
    Il n’y a pas de méthode  « légale », « meilleure qu’une autre » ou « plus juste », mais les résultats peuvent varier, c’est pourquoi il est préférable de s’entendre dès le départ sur la méthode applicable.

    3. Recommandations

    Pour éviter tout conflit ultérieur, il est donc recommandé de déterminer dans l’acte d’acquisition :
     
    les quotes-parts d’acquisition de chacun conformément à la réalité du financement réel et/ou projeté,
    la méthode de répartition du prix en cas de revente du bien ou de rachat de la quote-part de l’un des co-indivisaires par l’autre (en cas de séparation par exemple).
     
    (C) Photo : Fotolia
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    Immobilier francilien : quelles perspectives après les nouveaux records de ventes et de prix ?
  • Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la conjoncture reste très porteuse pour les ventes de logements et l’activité s’établit à des niveaux élevés en Ile-de-France. 2017 sera donc une année exceptionnelle. Les volumes de ventes de logements dépassent largement les niveaux de la "période haute" de 1999-2007.
     
    2017, une année record !

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    Au 3e trimestre 2017, les prix franciliens affichent de nouvelles hausses. Mais dans les prochains mois, une pause est à prévoir en Petite et surtout en Grande Couronne. Marché à part, Paris semble pénalisé par ses tensions : les volumes de ventes peinent à progresser, alors que les prix pourraient augmenter de près de 10%, démontrant l’intérêt renouvelé des acquéreurs pour l’immobilier.

    Comment évoluent les prix dans la Région francilienne ? 

    Les hausses annuelles de prix sont plus fortes à mesure que l’on s’approche de Paris. Ainsi, du 2e au 3e trimestre 2017, les prix ont continué d’augmenter sur tous les marchés franciliens.
     
    Les hausses sont plus fortes dans le cœur de l’agglomération qu’en Grande Couronne, et pour les appartements (+5,8% sur l’ensemble de la Région, à 5.740 euros/m²), que pour les maisons (+2,7%, à 307.400 euros).
     
    Appartements - En Petite Couronne, le prix des appartements a augmenté de 5,3% en un an, sans grande différence entre les départements. En Grande Couronne, la hausse annuelle est limitée à 2%.
    Maisons - L’augmentation des prix des maisons est réduite, tant en Petite Couronne (+3,5% en un an) qu’en Grande Couronne (+2,4%).

    Quels niveaux de prix pour les appartements à Paris ? 

    Dans Paris, l’accélération de la hausse des prix se poursuit. En un an, le prix des appartements a augmenté de 7,8% pour atteindre 8.940 € le m² fin septembre 2017.
     
    Les variations de prix sont comprises entre 1% et 15% selon les arrondissements, les prix au m² s’échelonnant de 12.220 euros dans le 6e, à 7.090 euros dans le 19e. 
     
    Les quartiers les plus onéreux sont : Saint-Thomas d’Aquin (7e) à 14.650 euros/m², Les Invalides (7e) à 14.360 euros/m²) et Odéon (6e) à 14.120 euros/m². Les quartiers les moins chers sont La Chapelle dans le 18e (6.760 euros/m²), Pont-de-Flandre (6.810 euros/m²) et la Villette (6.970 euros/m²), tous deux dans le 19e. 
     
    Le prix au m² est attendu à près de 9.200 € le m² en janvier 2018 (+10% en un an). De mai 2015 à janvier 2018, les prix augmenteraient ainsi de plus de 1.300 € par m² (+17%).

    Vers un relâchement des tensions sur les prix dans les prochains mois ?

    Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens anticipent un relâchement des tensions sur les prix des appartements d’ici la fin 2017 et en janvier 2018, à l’exception de Paris. 
     
    Les prix de vente connaîtraient une légère érosion pendant ces quelques mois, dans un mouvement assez généralisé en Petite Couronne et plus accentué pour les appartements en Grande Couronne. En janvier 2018, la hausse annuelle des prix des appartements serait ramenée à 3,6% en Petite Couronne et un petit fléchissement est même attendu en Grande Couronne (-1.2% en un an).
     
    Pour les maisons en Ile-de-France, les prix augmenteraient de 5,6% en un an en janvier 2018.

    Les niveaux de vente records ont-ils été dépassés ? 

    De records en records… Pour les 9 premiers mois de 2017, l’Ile-de-France enregistre plus de ventes de logements (neuf et ancien confondus) que pour chacune des années 2012, 2013 ou 2014. Dans l’ancien, les ventes de janvier à septembre 2017 ont progressé de 21% par rapport à la même période en 2016.
     
    Au 3e trimestre 2017, le nombre de ventes de logements anciens est désormais supérieur de 15% au niveau moyen des années 1999-2007 et de 30% à la moyenne des 10 dernières années.
     
    Dans les prochains mois, une très bonne tenue de l’activité devrait être enregistrée avec néanmoins des progressions désormais plus réduites. 

    Le marché peut-il se maintenir à ces niveaux de prix et d’activité ?

    Le marché du logement tourne actuellement à plein régime en Ile-de-France. 2017 devrait s’achever sur un nouveau record historique du volume des ventes. Mais, le potentiel de croissance s’est évidemment réduit.
     
    Dans le même temps, à Paris et sur certains secteurs tendus de la Petite Couronne, les notaires franciliens notent que certains de leurs clients commencent à s’interroger sur le niveau atteint par les prix…
     
    De nombreux d’éléments favorables au marché de l’ancien subsistent à court terme : taux de crédit à l’habitat attractifs, conjoncture économique et marché du travail en amélioration progressive, volonté de devenir propriétaire. L’impact éventuel des réformes fiscales de 2018 reste posé.
     
    On peut donc raisonnablement espérer qu’en Ile-de-France l’activité et les ventes se maintiennent à un excellent niveau dans les prochains mois, mais sans connaitre la poussée exceptionnelle des derniers mois.
     
    (C) Photo : CINP
     
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