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Location : qu'est-ce qu'un logement décent ?
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    La loi du  6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un « logement décent » : 
    - ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, 
    - répondant à un critère de performance énergétique minimale 
    - et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
     
    ATTENTION : Si le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence, le locataire peut obliger le propriétaire à engager des travaux.

    Quels sont les critères du logement décent concernant la santé et la sécurité ?

    • Le logement assure le clos et le couvert

    Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d'entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d'eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l'état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques  pour la santé et la sécurité physique des locataires.

    • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
    • La ventilation et la lumière sont suffisantes

    Ouvertures et ventilation assurent  un renouvellement suffisant de l'air ; les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

    Quels sont les éléments d'équipement et de confort indispensables dans un logement décent ?

    • Le chauffage doit être adapté au logement. 
    • Le débit de l’eau potable doit être suffisant. 
    • L’évacuation des eaux usées doit être assurée. 
    • Pour les eaux ménagères et les eaux-vannes sans refoulement des odeurs.
    • Un appareil de cuisson doit être présent. 
    • Dans une cuisine ou un coin cuisine munie d’un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide.
    • L’installation sanitaire doit être conforme
    • Les w.-c. sont séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, la baignoire ou la douche est alimentée en eau chaude et froide.
    • Si le logement n’a qu’une pièce les w.-c. peuvent être à l’extérieur du logement mais dans le même bâtiment.
    • Un réseau électrique et un éclairage adéquats sont requis. 

    Quels surface, hauteur et volume minimum pour qu’un logement soir décent ?

    Pour être considéré comme un logement décent, le bien immobilier loué doit comporter une pièce principale de 9 mètres carrés et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou ayant un volume habitable au moins égal à 20 m3.
    Attention : le règlement sanitaire départemental peut également prévoir des normes de décence plus strictes. 

    Quel critère de performance énergétique doit respecter un logement décent ?

    Un décret en Conseil d'Etat doit définir le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
     
    (C) Photo : Fotolia
     
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    Logement : qu’est-ce-que l’habitat participatif ?
  • L’habitat participatif permet à des groupes de personnes de concevoir, construire et gérer elles-mêmes leur résidence principale en cohérence avec leurs moyens et leurs aspirations.
     
    Autrement dit, les particuliers se mettent à plusieurs pour trouver un terrain, concevoir les logements en fonction des besoins de chacun, en particulier en matière de vie sociale et d’écologie et favoriser « la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. »
     
    La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) a créé deux nouvelles formes juridiques d’habitat participatif :
    La coopérative d’habitants
    La société d’attribution et d’autopromotion
     
    Bon à savoir : avant le commencement des travaux, la société, qu’elle soit coopérative d’habitants ou d’attribution et d’autopromotion, doit fixer les bases techniques et financières du projet et la répartition des coûts. Chaque société doit justifier d’une garantie d’achèvement de l’immeuble afin de sécuriser l’opération de construction. Les associés doivent adopter une chartre fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble. En cas de location, cette charte doit être signée et annexée au contrat de bail.

    Habitat participatif : qu’est ce qu’une coopérative d’habitants ? 

    Dans le cas de la Coopérative d’habitants, la propriété est collective. Le projet de construction est financé par un emprunt collectif fait au nom de la coopérative (environ 80% du coût du projet) et par les apports des futurs habitants que l’on nomme « associés coopérateurs ». On parle de « société coopérative d’habitants à capital variable »
     
    Chaque coopérateur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier mais de parts sociales. En contrepartie de ses parts, il se voit attribuer la jouissance d’un logement qui doit constituer sa résidence principale. 
     
    Une fois l’immeuble achevé, la coopérative rembourse les prêts grâce à une redevance versée par les coopérateurs appelée « fraction acquisitive ». Elle sert également à régler les charges diverses, les provisions pour les grosses réparations, les vacances et impayés … On parle de « fraction locative ».
     
    A son départ, le coopérateur pourra récupérer ses apports initiaux actualisés en fonction du coût de la vie et, selon les cas, une partie de ses redevances « fraction acquisitive ». 

    Habitat participatif : qu’est qu’une société d’attribution et d’autopromotion ? 

    La société d’attribution et d’autopromotion est plus proche du modèle de l’accession à la propriété.  Trois documents doivent impérativement être rédigés pour la validité et le bon fonctionnement de la société : les statuts, l’état descriptif de division et le règlement.
     
    L’acquisition de parts sociales par les « associés personnes physiques » donne droit à la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale, à l’entretien et à l’animation des lieux de vie collective qui y sont attachés. 
     
    Une fois l’immeuble achevé, la société est dissoute et un acte de partage est rédigé par le notaire.  Les logements sont attribués à chaque famille en fonction des parts qu’elle possède dans la société et un système de gestion est mis en place pour assurer la gestion de l’immeuble (copropriété, l’association syndicale…).
     
    En plus de rembourser l’emprunt bancaire, les associés sont tenus de participer aux charges de l’immeuble.
     
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