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Location de micro-logements et de petites surfaces : quelles sont les règles ?
  • En raison notamment du manque d’offres de logements dans les grandes villes et des loyers élevés, de nombreux abus ont été constatés dans la location de biens immobiliers de très petite surface.

    Le législateur a donc prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs, notamment en fixant des surfaces et des volumes habitables minimums.

    Quelle est la surface minimale d’un logement pour le mettre en location ?

    Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation. 

    Ce décret impose une pièce principale offrant :
    -    une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m,
    -    ou un volume habitable de 20 m3.

    Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez » obligatoire pour la vente de lots de copropriété qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond.

    Attention : en la matière, les normes se superposent. Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un  logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral.

    Quelles sont les sanctions ?

    Le juge peut imposer des travaux ou réduire le loyer, voire fixer des dommages et intérêts à la charge du bailleur.

    Avant d’investir dans une très petite surface, des vérifications sont donc indispensables. Le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres qui doivent également être pris en compte : équipement, éclairage naturel, accès…

    Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m² ?

    Mini pied-à-terre, chambrette d’un étudiant ou d’une jeune fille au pair… En dehors de la location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut également être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).

    Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

    Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le Code civil et non par la législation protectrice sur les baux d’habitation.

    Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

    Oui, mais il ne doit pas être excessif eu égard à la surface louée. En effet, depuis le 1er janvier 2012, il faut compter, dans la « zone A », qui se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (notamment : Ile-de-France, grandes villes, Côte d’Azur…), avec  la taxe  annuelle dite « APPARU » qui vise à lutter contre les loyers excessifs.

    En 2015, sont concernés par cet impôt les logements loués vides ou meublés dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² (surface dite « BOUTIN ») et dont le loyer dépasse 41,61 euros par m² (montant revalorisé chaque année).

    La taxe « APPARU » est assise sur les loyers perçus par le bailleur au titre de l’année civile

    Exemple : en 2015, un studio de 10 m2 situé à Paris, est loué 660 € hors charges, soit 59% plus cher que le seuil autorisé (41,61 € x 10 m2 = 416,10 €). Le montant de la taxe sera de : 660 x 12 x 33% = 2.613 € (33% étant le taux d’imposition dans ce cas).

    Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

    C’est possible même si l’on est locataire - avec l’accord du propriétaire dans ce dernier cas - en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée.

    Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.

    (C) Photo : Fotolia

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    Immobilier : les derniers chiffres sur les conditions du logement
  • Selon la dernière étude sur les « conditions du logement » diffusée par l’INSEE (cliquez-ici pour télécharger l’étude), fin 2013, le parc de logements en France métropolitaine comptait 28 millions de résidences principales.

    Plus de la moitié de ces résidences principales (soit 58 %) étaient occupées par des ménages propriétaires dont près de 20 % d’accédants. Le flux des acquéreurs récents s’est pourtant ralenti au début des années 2010 : ainsi 540.000 ménages sont devenus propriétaire de leur résidence principale en 2013, contre 652.000 en 2006 et 616.000 en 2001.

    91 m² en moyenne pour la taille d’un logement

    La surface moyenne en mètre carré par logement en France est de 90,9 m² en 2013 (contre 89,6 m² en 2001). Un logement compte en moyenne 4 pièces en France et accueille 2,3 personnes.

    Chaque personne dispose en moyenne de 40,3 m² dans un logement.

    A noter : 2,7 millions de ménages vivent en situation de surpeuplement, principalement dans l’habitat collectif, dans la Région parisienne.

    Un ménage sur quatre veut changer de logement ou y est contraint

    Même si le confort des logements s’est amélioré depuis 40 ans, 15 % des ménages interrogés considéraient leurs conditions de logement comme insuffisantes ou très insuffisantes en 1973, ils ne sont plus que 6 % en 2013.

    Les 3 principaux défauts des logements sont : les signes d’humidité sur les murs, des problèmes d’isolation thermiques, et des fenêtres laissant passer l’air.

    Plus de la moitié des ménages qui déclarent vouloir changer de logement envisagent de rechercher un logement plus grand. 1,4 million de ménages ont déposé ou renouvelé une demande de logement en HLM au cours des 12 derniers mois, en hausse par rapport aux décennies précédentes.

    (Source : INSEE Première)

    Photo : Fotolia
     

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