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Immobilier francilien : les 10 points à retenir sur le marché au 1er trimestre 2015
  • Les Notaires de Paris – Ile-de-France ont diffusé les chiffres du marché  immobilier à Paris et en Ile-de-France à fin mars 2015 et les perspectives d’évolution d’ici l’été 2015. Bilan : le marché francilien connaît encore peu d’ajustements : les prix s’érodent toujours légèrement et les volumes de ventes stagnent.

    1)    Les prix continuent à baisser en Ile-de-France

    Dans toute la Région, les prix ont continué à s’éroder à un rythme lent : -2,6% sur un an pour les appartements franciliens avec un prix à 5.260 €/m², et -2,1% pour les maisons avec un prix à 289.500 €.

    2)    Une maison francilienne coûte 289.500 euros en moyenne

    Fin mars 2015, une maison coûtait 337.500 euros en Petite Couronne (-2,1% sur un an) et 269.200 euros en Grande Couronne (-1,0%).

    3)    Le prix moyen des appartements franciliens sous les 5.300 euros /m²

    Le prix au m² d’un appartement était de 5.260 euros en Ile-de-France fin mars 2015 (en baisse de 2,6% sur un an). En Petite Couronne, il fallait compter 4.260 euros/m² (-2,0% sur un an) pour acquérir un appartement et 2.920 euros/m² en Grande Couronne (-2,9%).

    4)    Le prix moyen à Paris à 7.900 euros/m²

    A Paris, le prix au m² continue à diminuer très lentement. Fin mars 2015, il s’établit à 7.910 euros/m² (-2,9% sur un an).

    5)    Plus de 500 euros /m² de baisse des prix à Paris en 2 ans ½

    Passant de 8.440 euros/m² en moyenne à fin septembre 2012 à 7.910 euros/m² en mars 2015, les prix dans la Capitale ont diminués de 530 euros en deux ans et demi.

    6)    Les prix et les baisses de prix varient sensiblement selon les arrondissements parisiens

    Les arrondissements parisiens connaissent des diminutions de prix entre -0,8% et -8,9% (baisse supérieure à 7% dans les 6e et 8e arrondissements). La baisse des prix est enregistrée dans tous les arrondissements, à l’exception des 9e et 15e dont les prix stagnent sur un an. 4 arrondissements connaissent toujours des prix supérieurs à 10.000 € le m² (contre 8 arrondissements il y a 2 ans). L’arrondissement le plus cher est le 6e (11.280 euros/m²) et le moins cher le 19e (6.500 euros/m²).

    7)    De fortes différences de prix selon les quartiers parisiens

    Les quartiers les plus chers de la Capitale sont Odéon (12.810 euros/m²), Saint-Thomas–d’Aquin (12.420 euros/m²), Invalides (12.180 euros/m²) et Monnaie (11.280 euros/m²). Les quartiers les moins onéreux sont La Goutte-d’Or (5.970 euros/m²), Pont-de-Flandres (6.090 euros/m²), La Chapelle (6.170 euros/m²) et Saint-Fargeau (6.330 euros/m²).

    8)    La baisse des prix se poursuivra dans les prochains mois et connaîtra une pause saisonnière en été

    D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le mouvement baissier se prolongera au fil des prochains mois. Il pourrait s’interrompre ponctuellement pour certains marchés, et comme c’est traditionnellement le cas, au début de l’été. Mais cela n’infléchira pas l’érosion annuelle des prix.

    Dans Paris, le prix de vente, fixé à 7.910 € le m², perdrait encore quelques dizaines d’euros au fil des mois avant de repasser à 7.950 € le m² en juillet.

    En Petite Couronne, la baisse annuelle des prix des appartements s’accentuerait légèrement à l’horizon du mois de juillet (-3,3%). Un recul annuel de 3% du prix des appartements est attendu dans les Hauts-de-Seine et de 3,6%, dans le Val-de-Marne.

    Pour les maisons en Ile-de-France, le prix unitaire passerait à 292.400 € en juillet 2015, sous l’effet de la hausse saisonnière des valeurs.

    9)    31.000 logements vendus en Ile-de-France au 1er trimestre 2015

    Dans l’ancien, environ 30.900 logements ont été vendus dans les 3 premiers mois de 2015, soit un niveau d’activité identique au 1er trimestre 2014, avec une modeste amélioration pour le marché de la maison (+3%), et une très légère érosion des volumes de ventes pour les appartements (-1%).

    Le marché du neuf connaît lui une reprise, avec des ventes de logements en hausse de 17% en Ile-de-France lorsque l’on compare les premiers trimestres 2014 et 2015. Ce mouvement ne bénéficie qu’aux appartements neufs.

    A noter : au 1er trimestre 2015, 9,6% des acquéreurs de logements en Ile-de-France sont des acquéreurs étrangers (contre 6,3% en 2000). 

    10)    Les perspectives d’évolution à l’été 2015 

    Les perspectives d’activité semblent un peu mieux orientées pour ce printemps 2015. Les ventes du mois d’avril 2015 progresseraient d’environ 10% par rapport à avril 2014. D’autre part, des taux d’intérêt des crédits à l’habitat exceptionnellement bien orientés constituent un élément favorable à l’activité.

    Les annonces d’une possible augmentation des taux à moyen terme pourraient débloquer certains projets d'acquisition.

    Mais une situation économique encore attentiste et la tendance baissière des prix incitent toujours les acquéreurs potentiels à l’attentisme et à la prudence.

    Les notaires constatent que les ventes restent entravées par de trop nombreuses contraintes. Si les taux d’intérêt sont particulièrement attractifs, l’accès au crédit reste difficile et lent. La complexité nouvelle du processus d’achat, ses nombreuses étapes et les délais supplémentaires qui en résultent, découragent une demande déjà hésitante et fragilisent la signature des avant-contrats.

    Enfin, les investisseurs ont délaissé le marché de l’ancien notamment dans le contexte fiscal actuel.

    Au total, au-delà de prémices d’améliorations, il est à craindre qu’il ne manque encore dans les prochains mois des facteurs solides permettant de fluidifier le marché, et d’enclencher une vraie dynamique de reprise.

    (C) Photo : Chambre des Notaires de Paris

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    Location de micro-logements et de petites surfaces : quelles sont les règles ?
  • En raison notamment du manque d’offres de logements dans les grandes villes et des loyers élevés, de nombreux abus ont été constatés dans la location de biens immobiliers de très petite surface.

    Le législateur a donc prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs, notamment en fixant des surfaces et des volumes habitables minimums.

    Quelle est la surface minimale d’un logement pour le mettre en location ?

    Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation. 

    Ce décret impose une pièce principale offrant :
    -    une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m,
    -    ou un volume habitable de 20 m3.

    Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez » obligatoire pour la vente de lots de copropriété qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond.

    Attention : en la matière, les normes se superposent. Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un  logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral.

    Quelles sont les sanctions ?

    Le juge peut imposer des travaux ou réduire le loyer, voire fixer des dommages et intérêts à la charge du bailleur.

    Avant d’investir dans une très petite surface, des vérifications sont donc indispensables. Le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres qui doivent également être pris en compte : équipement, éclairage naturel, accès…

    Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m² ?

    Mini pied-à-terre, chambrette d’un étudiant ou d’une jeune fille au pair… En dehors de la location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut également être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).

    Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

    Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le Code civil et non par la législation protectrice sur les baux d’habitation.

    Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

    Oui, mais il ne doit pas être excessif eu égard à la surface louée. En effet, depuis le 1er janvier 2012, il faut compter, dans la « zone A », qui se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (notamment : Ile-de-France, grandes villes, Côte d’Azur…), avec  la taxe  annuelle dite « APPARU » qui vise à lutter contre les loyers excessifs.

    En 2015, sont concernés par cet impôt les logements loués vides ou meublés dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² (surface dite « BOUTIN ») et dont le loyer dépasse 41,61 euros par m² (montant revalorisé chaque année).

    La taxe « APPARU » est assise sur les loyers perçus par le bailleur au titre de l’année civile

    Exemple : en 2015, un studio de 10 m2 situé à Paris, est loué 660 € hors charges, soit 59% plus cher que le seuil autorisé (41,61 € x 10 m2 = 416,10 €). Le montant de la taxe sera de : 660 x 12 x 33% = 2.613 € (33% étant le taux d’imposition dans ce cas).

    Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

    C’est possible même si l’on est locataire - avec l’accord du propriétaire dans ce dernier cas - en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée.

    Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.

    (C) Photo : Fotolia

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