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SCI : quel régime fiscal choisir ?
  • L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de la création de la SCI ou en cours de vie. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). La détermination du régime fiscal est très importante car elle emporte des différences dans le montant des impôts.

    Une présentation des avantages et inconvénients des deux régimes fiscaux permettra aux futurs associés de faire « le bon choix ».

    LA SCI SOUMISE A l’IMPOT SUR LE REVENU (IR)

    Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.

    Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

    -    Comme pour un investissement « en direct », la SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. Dans ce cas, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel ;

    -    En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.

    -    L’associé peut aussi choisir le régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15.000 €.

    Quels sont les principaux inconvénients de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

    -    La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;

    -    Une SCI soumise à l’IR ne peut proposer que des contrats de location d’habitation non-meublés. Les baux commerciaux ou professionnels ne sont pas autorisés ;

    -    Les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

    La SCI SOUMISE A L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

    L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés lors de la création d’une SCI ou en cours de vie.
    Attention : ce choix est irrévocable. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est passée à l’IS.

    Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI ?

    -    Si la société ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voir neutraliser pour partie leur imposition. En effet, les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €.

    -    Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté (seuls les constructions sont déductibles, pas le terrain) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ;
    De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

    -    La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société.

    Quels sont les principaux inconvénients de cette option pour une SCI ?

    -    L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux  qui pour un apport de bien immobilier sont de 5% sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente ;

    -    Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values sont imposables au titre de la plus-value au taux de 33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.

    -    Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.

    Attention : si les associés décident de modifier le régime fiscal de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, ils doivent la dissoudre et apporter les biens attribués suite à la dissolution à une nouvelle société.

    Ces opérations sont coûteuses, il est donc important de prendre conseil auprès de son notaire.

    (C) Photo : Fotolia

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    Immobilier à fin mai 2014 : poursuite de la baisse des prix et ventes stables
  • Selon les dernières données des Notaires de Paris-Ile-de-France sur le marché immobilier francilien, à fin mai 2014 la baisse annuelle des prix des logements atteint 2,1% en Ile-de-France. Le nombre de ventes d’appartements et de maisons est resté stable par rapport à la même période il y a un an.

    •    Comment se comportent les prix des appartements et des maisons en Ile-de-France ?

    Sur un an, la baisse des prix des logements anciens s’accentue légèrement pour atteindre 2,1% en Ile-de-France. En 2 ans ½, les prix des logements anciens ont baissé de près de 5%.

    Sur l’ensemble de la Région francilienne, l’érosion des prix est plus sensible pour les maisons (-3,7% de mai 2013 à mai 2014, avec un prix unitaire à 290.600 euros) que pour les appartements (-1,3% en un an, avec un prix moyen au m² de 5.380 euros).

    Pour les appartements, le recul est plus marqué en Grande Couronne (-2,7% en un an et des variations allant jusqu’à -3,6% en Seine-et-Marne) qu’à Paris (-1,2%) et en Petite Couronne (-0,8%).

    Sur 3 mois, de février à mai 2014, le prix des logements anciens en Ile-de-France a baissé de 0,8%. Cette baisse touche davantage le marché des maisons (-1,6%) que celui des appartements (-0,3%).

    •    Quel niveau de prix pour un appartement à Paris à fin mai 2014 ?

    Dans Paris, le prix moyen au m² des appartements anciens s’établit sans changement depuis le dernier prix communiqué à 8.130 € à fin mai 2014 (en baisse de 0,2% en 3 mois et de 1,2% en un an).

    •    Quelles perspectives d’évolution pour le marché immobilier francilien au 2e semestre 2014 ?

    Les indicateurs avancés des Notaires de Paris–Ile-de-France sur les avant-contrats de ventes prévoient pour les prochains mois une légère baisse des prix à Paris.

    En revanche, une légère hausse des prix devrait être enregistrée dans les mois qui viennent pour les appartements situés dans les Hauts-de-Seine et les maisons en Grande Couronne.

    •    Comment évolue le nombre de ventes en Ile-de-France ?

    Sur l’ensemble de la Région francilienne, 29.440 logements anciens ont été vendus de mars à mai 2014, soit 1% de moins par rapport à mars-mai 2013 (-1% sur un an pour les appartements, ventes étales pour les maisons).

    Le volume de ventes est donc stable par rapport à la même période il y a un an.

    Toutefois, cette stabilité masque d’importantes disparités : dans les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne, les ventes ont reculé respectivement de 17% et 12% en un an. En revanche, dans le Val-d’Oise, elles ont augmenté de 18% en un an.

    Au total sur la Région, le nombre de ventes de logements anciens cumulées sur les 5 premiers mois de l’année 2014 est supérieur de 5% aux ventes enregistrées de janvier à mai 2013.

    (C) Photo : Fotolia

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