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Immobilier : un plan de relance gouvernemental pour le logement
  • Le Premier Ministre Manuel Valls, et Sylvia Pinel, Ministre du Logement ont présenté le 29 août dernier un nouveau plan de relance de la construction en France, avec des mesures visant à encourager la construction.

    Ces mesures visent à  libérer le foncier privé, augmenter l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux (notamment refonte du dispositif fiscal d’investissement locatif), à favoriser l’acquisition de logements neufs (création de nouveaux abattements en matière de droit de donation), à améliorer l’habitat (mesures pour favoriser la rénovation énergétique…), à poursuivre la simplification des normes de construction (baisser les coûts et accélérer les délais de construction), et à simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR, notamment le dispositif d’encadrement des loyers.

    Plusieurs des mesures annoncées sont applicables dès le 1er septembre 2014.

    En matière de taxation des plus-values immobilières :

    • aligner, à compter du 1er  septembre 2014, la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis ;
    • appliquer un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

    En matière de droits de mutation :

    • Créer un abattement exceptionnel de 100.000 € pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits.
    • Créer un abattement exceptionnel de 100.000 euros pour les donations aux enfants et petits-enfants réalisés jusqu’à fin 2016 en vue de l’acquisition de nouveaux logements neufs.

    En matière d’investissement locatif :

    • donner le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans (au lieu de 9 ans uniquement aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, à compter du 1er  septembre 2014.
    • permettre de louer à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions.
    • aligner sur celui des particuliers l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs, à compter du 1er septembre 2014.
    • allonger la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé
    • augmenter le taux du crédit d’impôt développement durable : son taux sera porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014.

    En matière de TVA :

    appliquer le taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.
     

    TELECHARGER LE DOSSIER DE PRESSE DE PRESENTATION DU PLAN DE RELANCE DE LA CONSTRUCTION
     

     

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    SCI : quel régime fiscal choisir ?
  • L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de la création de la SCI ou en cours de vie. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). La détermination du régime fiscal est très importante car elle emporte des différences dans le montant des impôts.

    Une présentation des avantages et inconvénients des deux régimes fiscaux permettra aux futurs associés de faire « le bon choix ».

    LA SCI SOUMISE A l’IMPOT SUR LE REVENU (IR)

    Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.

    Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

    -    Comme pour un investissement « en direct », la SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. Dans ce cas, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel ;

    -    En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.

    -    L’associé peut aussi choisir le régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15.000 €.

    Quels sont les principaux inconvénients de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

    -    La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;

    -    Une SCI soumise à l’IR ne peut proposer que des contrats de location d’habitation non-meublés. Les baux commerciaux ou professionnels ne sont pas autorisés ;

    -    Les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

    La SCI SOUMISE A L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

    L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés lors de la création d’une SCI ou en cours de vie.
    Attention : ce choix est irrévocable. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est passée à l’IS.

    Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI ?

    -    Si la société ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voir neutraliser pour partie leur imposition. En effet, les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €.

    -    Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté (seuls les constructions sont déductibles, pas le terrain) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ;
    De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

    -    La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société.

    Quels sont les principaux inconvénients de cette option pour une SCI ?

    -    L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux  qui pour un apport de bien immobilier sont de 5% sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente ;

    -    Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values sont imposables au titre de la plus-value au taux de 33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.

    -    Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.

    Attention : si les associés décident de modifier le régime fiscal de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, ils doivent la dissoudre et apporter les biens attribués suite à la dissolution à une nouvelle société.

    Ces opérations sont coûteuses, il est donc important de prendre conseil auprès de son notaire.

    (C) Photo : Fotolia

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