Forme et contenu du bail (caution, assurance, loyers impayés..)

publié le 01/03/2016

En cours de mise à jour

La plupart des baux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel relèvent de cette réglementation, exclusion faite des locations en meublé, des logements de fonction, des locations saisonnières et des logements ne disposant pas des éléments de confort du fait de leur ancienneté (voir ci-après loi de 1948).

La forme écrite du bail

Un contrat de location doit être établi par écrit si le propriétaire loue à un locataire :

  • des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d'habitation principale),

  • des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;

  • des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.

A partir du 1er août 2015, tout contrat de location concernant une résidence principale doit répondre, sauf exceptions, à un modèle de contrat type.

Risques encourus en cas d'absence de bail écrit

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.

Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.

En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Acte sous seing privé ou acte notarié

Les parties sont libres de conclure le bail :

  • soit sous seing privé ;

  • soit par acte notarié. Dans ce cas, il a automatiquement date certaine.

Les avantages de l’acte notarié

  • il est le gage d’une convention équilibrée, qui tiendra compte des intérêts du locataire et du bailleur ;

  • le notaire vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, qu’il a pouvoir de signer le bail

  • il permet de connaître avec précision la date du bail et ainsi la date à laquelle les congés devront être délivrés ;

  • l’intervention du notaire permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat ;

  • le bail notarié a force probante , c’est-à-dire qu’il ne peut être contesté (sauf par la voie de l’inscription de faux) ;

  • le bail a "date certaine". Ainsi, si le bailleur souhaite vendre le logement occupé, le locataire pourra opposer le bail en cours au nouveau propriétaire qui ne pourra l'expulser.

  • le bail notarié donne droit à la délivrance d’un titre exécutoire. Cela permet au propriétaire de procéder, par l'intermédiaire d'un huissier de justice à des mesures de saisies (notamment sur salaires, sur des comptes en banque ou sur des meubles ), à l'égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.

Bien sûr le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire

Quelle que soit sa forme, les frais d’établissement du bail (émoluments du notaire, frais, droits et honoraires) seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Contenu du bail

Clauses obligatoires :

  • le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire

  • la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement

  • la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du 25.3.09).

  • l'énumération des parties communes

  • la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel

  • le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

  • le montant du dépôt de garantie.

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi.

Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

Clauses interdites

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui …

  • impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction

  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables

  • impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire

  • impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique

  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

  • prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs

  • interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

  • interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

  • fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance

  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

  • prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance, banque, SCI non familiale…) sauf exception.

Loi ALUR : plafonnement des honoraires de location pour les locataires.

La loi ALUR en date du 24 mars 2014 prévoit que les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur, excepté le coût de certaines prestations, lequel demeure partagé entre le bailleur et le locataire.

Le décret n°2014-890 du 1er août 2014, pris en application de cette loi, dispose que les prestations suivantes sont à régler conjointement par le bailleur et le locataire :

- l’organisation des visites,

- la constitution du dossier,

- la rédaction du bail ,

- et l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Le montant des honoraires payés par le locataire ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal aux plafonds suivants :

> S’agissant des trois premières prestations :

- pour les logements situés en zones très tendues : 12 € par mètre carré de surface habitable,

- pour les logements situés en zones tendues : 10 € par mètre carré de surface habitable,

- pour les logements situés en dehors des zones très tendues et tendues : 8 € par mètre carré de surface habitable.

> S’agissant de la quatrième prestation : 3 € par mètre carré de surface habitable sur l’ensemble du territoire de la métropole.

Ces plafonds seront révisables au premier janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié.

Ces dispositions s’appliquent aux contrats de location conclus depuis le 15 septembre 2014.

L'état des lieux

Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué. C'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire peut demander, le cas échéant, la réparation de certains éléments détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent constater l'état des lieux ensemble, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils le consignent par écrit ; cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. En cas d’inexpérience, le recours à un huissier peut être utile.

Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir. La rémunération de l'huissier est alors partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire (loi ENL du 13 juillet 2006).

Le propriétaire a intérêt à établir un état des lieux. S'il refuse, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque en fin de bail , sont du fait du locataire.

Si le locataire fait obstacle, à son entrée, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état.

Le dépôt de garantie

Si celui-ci est prévu, pour les baux signés à compter du 9 février 2008, il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail , ni lors du renouvellement du bail .
Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois (un mois pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 - loi ALUR) à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues. A défaut, le solde produit des intérêts au taux légal.

Toutefois, dans les immeubles en copropriété, il est nécessaire d'avoir un arrêté des comptes, ce qui justifie que le bailleur ne soit pas tenu à des intérêts de retard en cas de non respect de ce délai légal. En pratique, il est admis que le propriétaire restitue au locataire sortant 80% du dépôt de garantie dans le délai légal et le solde sans intérêt après régularisation des charges de copropriété (réponse Madrelle sénat du 28/02/2008).

En cas de vente ou de donation du bien loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’aurait d’effet qu’entre vendeurs et acheteurs ou donateurs et donataires.

Bon à savoir : le dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Dans ce cas la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social. Elle peut bénéficier à tout locataire, quelque soit sa situation financière, qui signe un bail à compter du 9 février 2008.

Les détecteurs de fumée

Une loi du 9 mars 2010, prévoit que "l'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, doit installer dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Il doit veiller à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif."
L'occupant notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant des dommages liés à l’incendie.

Le propriétaire doit fournir le détecteur autonome avertisseur de fumée au locataire ou lui rembourser cet achat !

L'achat du ou des détecteurs de fumées devra être accompli au plus tard le 8 mars 2015. Son installation doit, quant à elle, intervenir avant le 1er janvier 2016.

Durée minimale du bail

La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale , par exemple une société (sauf SCI familiale) ou une compagnie d'assurance.

Un bail de courte durée

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille).
Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée. Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Si l'événement se réalise plus tard que prévu, le propriétaire doit lui proposer, dans le même délai, le report de la date de fin de bail .

Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail , le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

La révision du loyer

L’indice de révision des loyers

La loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de révision des loyers des baux d’habitation, afin de limiter les hausses de loyers. Désormais, l’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter du 10 février 2008 mais aussi aux baux en cours.

Demande de révision

Cette révision interviendra chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. 

Elle ne sera alors ouverte que pendant un an suivant sa date d’effet. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, la révision prendra effet mais seulement à la date de sa demande (la révision du loyer ne sera pas rétroactive). En revanche, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai imparti, il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Préavis pour le congé donné par le locataire

En principe, le locataire qui souhaite quitter son logement loué non meublé doit respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, La loi ALUR prévoit de nouveaux cas pour lesquels il est d’un mois, sous réserve de la justification du motif au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Ces cas sont les suivants :

  • le bien loué est situé dans une « zone tendue » (dont la liste sera fixée par décret),
  • en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire (cas préexistant conservé),

  • pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (avant : le locataire devait en outre être âgé de plus de soixante ans),

  • pour le locataire bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (avant : seuls les bénéficiaires du RSA (ex-RMI) étaient concernés),

  • pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement spécifique à condition qu’il précise le motif.

 

Assurance contre les Risques Locatifs (GRL)

La garantie universelle des loyers vise à protéger les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

En dépit du terme « universel », ce dispositif s’avère n’être que facultatif.

En effet, il ne s’appliquera pas lorsque le bailleur aura obtenu un cautionnement ou bien aura souscrit une assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers.

Cette garantie ne concernera que les logements constituant la résidence principale du locataire (loués nus ou meublés)
En outre, des conditions de forme sont requises pour que soit appliquée cette garantie : le bailleur aura déclaré son contrat de location auprès de l’Agence de la garantie universelle ; il aura en outre respecté le contrat-type.

Le montant de l’aide versée au titre de la garantie est déterminé par référence au montant des impayés de loyer, dans la limite d'un plafond égal au loyer de référence de la zone, outre une somme représentative des charges récupérables.

L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire.

Le montant de l’aide peut être réduit, voire supprimé lorsque le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ou fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ou lorsque le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.

Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la  personne qui s’est portée. caution

Cette garantie s’applique aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2016.

Assurance multirisque habitation

La loi ALUR prévoit en outre qu’à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième.

La trêve hivernale

La durée de la période d’interdiction d’expulsion d’un locataire court du 1er novembre au 31 mars et elle s’applique aussi bien aux locataires ne réglant plus leur loyer qu’aux occupants sans droit ni titre.

publié le 01/03/2016
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