Fiscalité (plus-values immobilières)

publié le 17/03/2017

La plus-value réalisée lors du transfert de propriété à titre onéreux d'un bien immobilier est en principe passible de l’impôt sur les plus-values.

Quand paie t on de la plus-value ? Les modalités

Quelles sont les personnes imposables ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique aux personnes physiques qui réalisent une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier :

  • soit directement

  • soit par l’intermédiaire de sociétés relevant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (exemple : société civile immobilière)

  • soit au travers de parts de FCPI ou FPI (fonds de placement dans l’immobilier).

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors :

  • d’une vente ;

  • d’un apport en société ;

  • d'échanges,…

Quels sont les biens imposables ?

  • les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit , nue-propriété, servitudes, etc.) ;

  • les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quelles sont les cessions exonérées ?

Il s'agit principalement de celles qui concernent :

  • Des plus-values résultant de la cession de la résidence principale

Cette exonération s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec l'immeuble concerné.

  • les personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés.

La plus-value résultant de la cession, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement  qui a constitué sa résidence principale, est exonérée lorsque cette cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée de la personne concernée dans l'établissement.

  • la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de deux ans (24 mois) à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale.

  • la cession d'un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s'engage à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.

  • la cession d'un logement situé en France par des contribuables non résidents.

Cette exonération s'applique une seule fois et dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. D'autres conditions sont également à respecter.

  • la nature des opérations réalisées.

Il en est ainsi des cessions de biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite et des cessions de biens réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou d'opérations assimilées.

  • le montant de la cession.

Cette exonération s'applique pour toute cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.

  • la durée de détention.

La plus-value brute réalisée est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, conduisant à l'exonération de la plus-value au terme d'un certain délai de détention (précisé en détail ci-après).

  • liée à la qualité du cédant.

Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale bénéficient, sous certaines conditions, d'une exonération des plus-values immobilière.

  • liée à certains partages.

Les partages, même avec soultes peuvent, dans certains cas,être exonérés. Ce régime est subordonné à des conditions tenant notamment à la qualité des copartageants et à l'origine de l'indivision .

  • en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social.

Comment est calculée la plus-value ?

Il convient en premier lieu de calculer la plus-value brute puis de calculer la plus-value imposable (ou nette).

Calcul de la plus-value brute

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Prix de cession

Il convient de retenir le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte de vente.

  • Il est majoré de certaines charges et indemnités. Exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;

  • Il est réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires... .

Prix d’acquisition

C'est le prix effectivement payé lors de l’achat du bien tel qu’il a été indiqué dans l’acte ou la valeur portée dans la déclaration de succession ou dans la donation si le bien vendu a été transmis par succession ou donation .

Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :

  • les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation ) qui sont retenus pour leur montant réel, sur justification, et doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur ;

  • les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition)

  • les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus); dans le cas de la vente d'un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 15 % est calculé sur le prix d'acquisition du terrain auquel on ajoute le coût des travaux de construction effectués avant l'achèvement du bien ;

  • les frais de voirie, réseaux et distribution.

Détermination de la plus-value imposable (ou nette)

Il faut en réalité calculer deux plus-values imposables : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value imposable soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Plus-value imposée au titre de l'impôt sur le revenu

La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu est déterminée :

  • après prise en compte d'un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement fonction de la durée de détention. Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

(Barème des abattements pour durée de détention)

  • Les plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 30 % pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, à la condition qu'elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.

Montant de l'impôt de plus-value :

L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est de 19%.

Plus-value imposable soumise aux prélèvements sociaux

La plus-value nette imposable soumise aux prélèvements sociaux est déterminée :

  • après prise en compte d'un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention, Ensuite, il est pratiqué un abattement en fonction de la durée de détention. Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

(Télécharger le barème des abattements pour durée de détention)

  • Les plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 30 % pour les cessions réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, à la condition qu'elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.

Montant de l'impôt :

Le montant des prélèvements sociaux est de 15.5%.

Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières

Une taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 euros est créée sur l’ensemble des ventes réalisées par les particuliers, à l’exception des ventes de terrains à bâtir et des ventes exonérées (biens détenus depuis plus de 30 ans et résidences principales).

Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value exigible est déclaré et payé :

  • au service de la publicité foncière lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ; le notaire retient sur le prix de vente le montant de l’impôt;

  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit figurer dans la déclaration de revenu de l'année où elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2014, le montant de la plus-value est porté dans la déclaration d'impôt sur les revenus 2014 souscrite en 2015.

Particularités

La particularité en matière de revente du bien immobilier acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover

Le calcul de la plus-value imposable est modifié. Le prix d’acquisition à retenir est le prix d’achat du bien auquel il faut dorénavant ajouter le montant des travaux.

Le calcul de la plus-value en cas de démembrement de propriété.

  • En cas de vente de la pleine propriété d’un bien immobilier, donné ou reçu en nue-propriété, suite au décès de l’usufruitier

Le prix d’acquisition à retenir est le prix de la pleine propriété au jour de la transmission de la nue-propriété.

La durée de détention court à compter du jour de la signature de l’acte de donation du bien en nue-propriété.

  • En cas de vente d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’opération peut dégager une plus-value pour l’usufruitier ou pour le nu-propriétaire ou pour les deux.

Le prix de vente doit être ventilé de manière à faire apparaître la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit .

Le délai de détention court à compter de l’acquisition du droit de propriété.

Par exemple Monsieur DUPONT achète une maison et quelques années plus tard il donne la nue-propriété à son fils. Pour l’usufruitier (Monsieur DUPONT), la durée de détention se calcule à compter de la date d’acquisition du bien immobilier et pour le nu-propriétaire (le fils) on tiendra compte de la date de l’acte de donation .

Calculer sa plus-value

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publié le 17/03/2017
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